Сроки службы и износ зданий

Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р)

Группа и тип зданий. Краткая характеристика здания.

Классификация жилых зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий	Тип зданий	Фундаменты	Стены	Перекрытия	Срок службы, лет
I	Особо капитальные	Каменные и бетонные	Кирпичные, крупноблочные и крупнопанельные	Железобетонные	150
II	Обыкновенные	Каменные и бетонные	Кирпичные и крупноблочные	Железобетонные или смешанные	120
III	Каменные, облегченные	Каменные и бетонные	Облегченные из кирпича, шлакоблоков и ракушечника	Деревянные или железобетонные	120
IV	Деревянные, смешанные, сырцовые	Ленточные бутовые	Деревянные, смешанные	Деревянные	50
V	Сборно-щитовые, каркасные глинобитные, саманные и фахверковые	На деревянных “ступенях” или бутовых столбах	Каркасные глинобитные	Деревянные	30
VI	Каркасно-камышитовые	На деревянных “ступенях” или на бутовых столбах	Каркасные глинобитные	Деревянные	15

Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий

Группа зданий	Конструкция зданий	Срок службы, лет
I	Здания особо капитальные с железобетонным или металлическим каркасом, с заполнением каменными материалами	175
II	Здания капитальные со стенами из штучных камней или крупноблочные; колонны или столбы железобетонные либо кирпичные; перекрытия железобетонные или каменные, своды по металлическим балкам	150
III	Здания со стенами из штучных камней или крупноблочные, колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.	125
IV	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы железобетонные или кирпичные, перекрытия деревянные.	100
V	Здания со стенами из облегченной каменной кладки; колонны и столбы кирпичные или деревянные, перекрытия деревянные.	80
VI	Здания деревянные с бревенчатыми или брусчатыми рубленными стенами.	50
VII	Здания деревянные, каркасные и щитовые	25
VIII	Здания камышитовые и прочие облегченные (деревянные, телефонные кабины и т.п.).	15
IX	Палатки, павильоны, ларьки и другие облегченные здания торговых организаций.	10

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/69.ru.txt

Действительные (средние) сроки эксплуатации.

Средние сроки службы конструктивных элементов крупнопанельных зданий

Наименование конструкций	Срок службы
Фундаменты железобетонные	200 и более
Стеновые панели наружных стен	25
Перекрытия сборные железобетонные	150
Лестницы железобетонные	125 и более
ПОЛЫ
Дощатые крашеные	50
Паркетные	50
Линолеум	10-15
Плиточные метлахские по бетонному основанию	150
Цементные по бетонному основанию	40
Плиточные или цементные полы, отремонтированные с заменой отдельных участков	20
Дощатые полы, отремонтированные с заменой отдельных досок	15
Паркетные полы, отремонтированные с заменой до 25% клепки	25
ОКНА И ДВЕРИ
Оконные переплеты и дверные полотна с коробками в наружных стенах	40
Оконные переплеты и дверные полотна во внутренних стенах	80
Двери наружные входные	20
ПЕРЕГОРОДКИ
Не несущие из гипса	50
То же, железобетонные	125 и более
То же, фибролитовые	40
Несущие железобетонные	125 и более
КРЫШИ И КРОВЛИ
Железобетонные сборные плиты покрытия	150
Рулонный ковер (толь, рубероид) совмещенных невентилируемых крыш	3-4
То же, вентилируемых	10-12
Теплоизоляционный слой в многослойных крышах	12-18
\|Покрытие оцинкованной листовой кровельной сталью	50
То же, черной листовой сталью	20
ГЕРМЕТИКИ И УТЕПЛИТЕЛИ СТЫКОВ
Пороизол	15-18
Гернит	15-20
Мастичные герметики (мастика У-30М, КБ-1 и др.)	20-25
Антисептированная или просмоленная пакля	10-20
НАРУЖНАЯ ОТДЕЛКА
отделка с применением каменных материалов	50-80
То же, с применением полимерных материалов	12-25
То же, ПХВ-красками	6

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/5.ru.txt

Износ зданий.

Физический износ зданий. Оценка состояния здания.

Критерием оценки технического состояния здания в целом и его конструктивных элементов и инженерного оборудования является физический износ. В процессе многолетней эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование под воздействием физико-механических и химических факторов постоянно изнашиваются; снижаются их механические, эксплуатационные качества, появляются различные неисправности. Все это приводит к потере их первоначальной стоимости. Физический износ - это частичная или полная потеря элементами здания своих первоначальных технических и эксплуатационных качеств. Многие факторы влияют на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, при котором дальнейшая эксплуатации здания практически невозможна. Предельный физический износ здания согласно "Положению о порядке решения вопросов о сносе жилых домов при реконструкции и застройке городов", утвержденному Госстроем СССР, составляет 70 %. Такие здания подлежат сносу по ветхости. Основными факторами, влияющими на время достижения зданием предельно-допустимого физического износа, являются: качество применяемых строительных материалов; периодичность и качество проводимых ремонтных работ; качество технической эксплуатации; качество конструктивных решений при капитальном ремонте; период не использования здания; плотность заселения.

Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Состояние здания	Физический износ, %
Хорошее	0-10
Вполне удовлетворительное	11-20
Удовлетворительное	21-30
Не вполне удовлетворительное	31-40
Неудовлетворительное	41-60
Ветхое	61-75
Непригодное (аварийное)	75 и выше

Прогнозируемый физический износ здания, %

На 1-е десятилетие: Иф1 = Иф.пер. + ( И'ф1 / 10 ) * t1 ; На 2-е десятилетие: Иф2 = Иф.пер. + Иф1 + ( И'ф2 / 10 ) * t2 ; где: Иф1, Иф2 - физический износ на данный год; Иф.пер. - физический износ на год переоценки основных фондов; И'ф1, И'ф2 - прирост физического износа соответственно за 1-е и 2-е десятилетия; t1, t2 - период после последней переоценки основных фондов, лет.

Прирост физического износа каменных зданий на ближайшие два десятилетия после переоценки основных фондов, %

Физический износ в год переоценки основных фондов	Прирост физического износа
Физический износ в год переоценки основных фондов	За 1-е десятилетие	За 2-е десятилетие
0	11	7
10	7	5,3
15	5,8	4,7
20	4,8	4,3
25	3,6	4,6
30	3,5	3,5
35	3,5	4
40	4,2	4,6
45	4,8	5,9
50	6,1	9,1
55	8	12
60	13	-

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/61.ru.txt

Моральный износ зданий.

Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда. Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки: отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более); деревянные перекрытия и перегородки; отсутствие ванных комнат; планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения; средняя площадь квартир по дому более 45 м2; планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.

Технико-экономическая оценка второй формы морального износа жилых зданий

Разработана МосжилНИИпроектом

Краткая характеристика жилого здания	Износ, %
Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие.	0-15
То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более).	16-25
Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные.	26-35
Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные.	36-45
Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные.	45 и более

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/68.ru.txt

Коэффициент остаточного износа.

Так как жилищный фонд с 70-75 % (в среднем 72.5 %) физического износа считается полностью изношенным (и, следовательно, не имеющий потребительной стоимости), для перевода физического износа в экономические показатели и наоборот необходимо использовать коэффициент: 100 / 72.5 = 1.4, т.е. Иэ = 1.4 * Иф, где Иэ - экономические показатели износа (амортизация); Иф - физический износ по данным БТИ; Определяют остаточный срок службы жилищного фонда: Т ост. = (100 - 1.4 * Иф) / j ; где: j - ежегодная норма амортизации;

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/8.ru.txt

Особенности конструкций. Износ зданий. Оптимизация реконструкции. Особенности конструкций жилых зданий.

Конструктивные особенности жилых зданий старой постройки.

Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы. Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели "забежные" ступени. Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки. Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий). Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции). Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности" отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).

http://www.math.rsu.ru/build/base/doc/153.ru.txt

Сроки эксплуатации элементов инженерного оборудования и конструкций в жилых зданиях

Примечание. Основанием для установления этих сроков являются ведомственные строительные нормы ВСН58-88(р), Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Действуют с 1 июля 1989 года.

Инженерное оборудование	Срок службы
Водоразборные краны	10 лет
Умывальники керамические	20 лет
Унитазы керамические	20 лет
Смывные бачки: а) чугунные высокорасположенные б) керамические в) пластмассовые	20 лет 30 лет 30 лет
Ванны: а) эмалированные чугунные б) стальные	40 лет 25 лет
Кухонные мойки и раковины: а) чугунные эмалированные б) стальные в) из нержавеющей стали	30 лет 15 лет 20 лет
Душевые поддоны	30 лет
Приборы отопления: а) радиаторы чугунные б) пластинчатые стальные в) конвекторы	40 лет 15 лет 30 лет
Вентили: а) чугунные; б) латунные	15 лет 20 лет
Смесители	15 лет

Примечание к публикации

К сожалению, точно установить источник большинства приведенных данных не удалось. Тем не менее, данные публикуются, поскольку они могут служить хорошим ориентиром для оценщиков, подкрепляя их собственные оценки. Есть информация, что данные о сроках эксплуатации приведены в книге: "Основы ценообразования в строительстве и нормативы эксплуатаций зданий и сооружений" учебно-методическое пособие по курсу повышения квалификации профессиональных оценщиков недвижимости. – Санкт-Петербург: Первый институт независимой оценки и аудита, 1997, стр. 42.

Возможно, к этой информации причастна организация МосЖилНИИпроект.

Сроки службы конструктивных элементов и инженерного оборудования х

Нормативные показатели для расчета эксплуатационных расходов по жилым и общественным зданиям

Таблица 1

Характеристика конструктивного элемента и инженерного оборудования		Срок службы в годах
1		2
1.	Фундаменты:
	- бетонные, железобетонные, ленточные и свайные	150
	- бутовые на сложном растворе или цементном растворе, бутобетоне	150
	- бутовые на известковом растворе	100
2.	Стены:
	- капитальные, кирпичные при толщине стен в 2,5-3,5 кирпича на сложном или цементном растворе	150
	- кирпичные с железобетонным или металлическим каркасом	150
	- крупноблочные толщиной 40 см и более шлакобетонных или керамзитобетонных блоков на цементном растворе	125
	- кирпичные с толщиной стен в 2,0-2,5 кирпича на известковом растворе	125
	- крупноблочные из шлакобетонных и керамзитобетонных блоков толщиной 40 см	125
	- крупноблочные из силикальцитных, кирпичных, легкобетонных и зольно-сланцевых блоков	100
	- крупнопанельные однослойные из шлакобетона, керамзитобетона	125
	- многослойные из железобетонных плит и утеплителя, керамзитобетонные, виброкирпичные с утеплителем, кирпичные облегченные при толщине 1,5-2 кирпича	100
3.	Перекрытия железобетонные.
	- монолитные, сборно-монолитные	150
	- сборные из панелей и настилов толщиной более 10 см	150
	- толщиной 10 см и менее 10 см и ребристое	70
	- сборные по ж/б балкам	150
	- железобетонные или бетонные по металлическим балкам	125
4.	Полы:
	- из метлахской и керамической плитки по бетонному основанию	80
	- паркетные дубовые	80
	- то же, буковые	50
	- дощатые	30
	- из поливинилхлоридных плиток, линолеума	10
5.	Лестницы:
	- из сборных железобетонных элементов, из каменных, бетонных и железобетонных плит по металлическим и железобетонным косоурам	100
6.	Крыши:
	А. Несущие элементы:
	- из сборных железобетонных настилов	150
	- из железобетонных стропил и обрешетки	150
	- железобетонные совмещенные крыши	100
	Б. кровля из:
	- керамической первосортной черепицы	80
	- асбестоцементных плит и волнистого асбошифера	30
	- оцинкованной стали	25
	- черной листовой стали, окрашенной масляными или синтетическими красками	15
	- рулонных материалов	8
7.	Перегородки:
	- железобетонные	150
	- шлакобетонные, бетонные, кирпичные, оштукатуренные	75
	- гипсовые, гипсоволокнистые, гипсобетонные	60
	- деревянные оштукатуренные или обитые сухой штукатуркой	40
8.	Двери и окна:
	- дверные и оконные блоки	20
9.	Внутренняя отделка:
	- штукатурка по бетонным и кирпичным стенам	50
	- штукатурка по деревянным перегородкам	35
	- масляная окраска	6
	- оклейка стен обоями	4
10.	Инженерное оборудование:
	- водопровод и канализация	30
	- отопление	30
	- горячее водоснабжение	10
	- вентиляция	30
	- электроосвещение	15
	- электроплиты	20
	- газооборудование	20
	- лифты	20
11.	Благоустройство придомового участка:
	- благоустройство участка	15
12.	Наружная отделка:
	- облицовка стен естественным камнем	125
	- облицовка стен керамическими плитками	75
	- терразитовая штукатурка с мраморной крошкой	50
	- облицовка ковровой плиткой	35
	- штукатурка по кирпичу на сложном растворе	30
	- штукатурка по кирпичу на известковом растворе	20
	- штукатурка по дереву	15
	- окраска	5

________ х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Срок службы оборудования и элементов санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ^х

Таблица 2

Наименование		Срок службы в годах
1		2
1.	Вентиляторы	8
2.	Отопительные агрегаты	8
3.	Воздухоохлаждающие агрегаты	7
4.	Водонагреватели	8
5.	Калориферы	8
6.	Отопительные приборы:
	- радиаторы чугунные	40
	- радиаторы стальные штампованные	15
	- регистры из стальных труб	30
	- конвекторы стальные	25
7.	Фильтры (масляные, сетчатые, сухие, рулонные, ячейковые)	6
8.	Оборудование механической и электрической очистки газов (пылевые камеры, циклоны, скрубберы)	6
9.	Клапаны, заслонки	10
10.	Дымососы	6
11.	Насосы	8
12.	Воздуховоды	15
13.	Воздухораспределители	15
14.	Трубопроводы системы отопления:
	- водяного	30
	- парового	10

___________

^х Методические рекомендации по технико-экономической оценке санитарно-технических систем (отопление и вентиляция) зданий ЦНИИЭП инж. оборуд. М., 85 г.

Если у Вас есть более точные сведения об источниках информации, прошу сообщить.

Первоначальную ссылку на информацию в сети предоставил участник дискуссий на сайте www.appraiser.ru из Воскресенска Захар Викторович.

Файл собрал Василий Григорьевич Мисовец.

Смотрите также:

Оценка стоимости сооружений и зданий