ПРАВИЛА ПРОВЕДЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

(в ред. Постановлений Правительства РФ от 11.04.2006 N 206,
от 14.12.2006 N 767, от 17.09.2007 N 590)

1. Настоящие Правила определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами. Для проведения указанных работ привлекаются оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".
2. Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.
3. Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.
(п. 3 в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)
4. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.
5. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.
6. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.
7. Государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.
8. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.
Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.
В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.
По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.
9. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.
10. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.
(в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)
11. Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.
(п. 11 в ред. Постановления Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)
12. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
13. При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
(п. 13 введен Постановлением Правительства РФ от 11.04.2006 N 206)

Оценка недвижимости

Недвижимость сейчас – самое выгодное вложение денег. В этом можно убедиться, если сравнить показатели роста цен на недвижимость и на другие ценности, скажем, на золото. Именно поэтому все актуальней становится оценка недвижимости. Она подразумевает под собой определенные действия, направленные на определение стоимости объектов недвижимости. При этом в понятие недвижимости входят здания промышленного, культурного и социального назначения, различные складские сооружения, многолетние насаждения (парки, скверы, сады). Кроме того, сюда же относятся и объекты, строительство которых не завершено.

При этом цена – далеко не однозначное понятие. Если вы пользуетесь услугами оценочной компании, то ваш оценщик должен знать, какую именно стоимость вы хотите узнать: рыночную, инвестиционную, кадастровую или ликвидационную. Большую роль играет при этом юридическое положение объекта недвижимости. Оценщик должен учесть также и другие факторы, среди которых цели оценки недвижимости. Подобная операция требуется при ликвидации недвижимого имущества, операциях купли-продажи, сдаче в аренду, акционировании предприятий и так далее. В любом случае представители оценочной компании должны выехать на место и сделать снимки. Так же производится оценка автомобилей и оценка оборудования.

Для оценки недвижимости применяется несколько подходов. В основном, используется три метода: затратный, рыночный и доходный. Каждый из них предназначен для определенного типа недвижимого имущества. Доходный метод больше подходит для оценки коммерческой недвижимости. Рыночный метод применяется для жилых объектов. Сравнительный может использоваться для оценки всех типов недвижимости.

Сейчас в оценочных компаниях чаще всего заказывается оценка квартир. Для того, чтобы узнать их стоимость чаще всего используется сравнительный подход. Это объясняется тем, что количество однотипных объектов достаточно велико, по ним совершается большое количество сделок купли-продажи, поэтому провести аналогию не составляет труда. Если же поиск случая продажи похожей квартиры не увенчался успехом, то оценщик должен провести анализ основных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Это может быть местоположение квартиры, ее площадь, качество ремонта, качество транспортного сообщения района, где находится объект недвижимости, экологическая обстановка, а также степень развития инфраструктуры района.

Учтите также тот факт, что оценщик запросит у вас определенный пакет документов, в состав которого входят: свидетельство о собственности, либо договор купли-продажи, справка и документы БТИ. Если ваш дом был построен в 60-е года, то вам понадобится справка о типе перекрытий в доме. Если в 70-х, то тут необходима справка, подтверждающая, что дом, в котором расположена квартира, не состоит в плане на снос, либо реконструкцию.

При обращении в оценочную компанию стоит учесть несколько моментов. Если оценщик плохо справится со своей задачей, то возможен отказ в выдаче кредита. Если вы не позаботитесь о заключении договора, то ущерб вам возмещать никто не будет. И еще одно: никогда не передавайте оплату оценщику наличными, всегда требуйте чек. Оценочная компания, в которой нет контрольно-кассового аппарата, то туда обращаться не стоит.

Оценка недвижимости и оценка квартир, в частности, очень сложная операция, поэтому она требует высокой квалификации от оценщика.

Смотрите также:

• Оценка стоимости организации: как оценить завод.
• Оценка доли уставного капитала: московская независимая оценка.
• Стоимостная оценка облигаций: оценка стоимости облигаций.
• Экспресс оценка квартиры: оценка доли в квартире.

Основу основ любой форму недвижимости составляет земля или земельный участок. Так как все остальные объекты недвижимости трактуются исходя из связи с землей. Не случайно земельные споры, на протяжении всей истории человечества являются одними из самых многочисленных и непримиримых, а иногда и самыми кровавыми спорами об имуществе.

В идеальном случае собственник земельного участка считается владельцем и всех его составных частей.

Однако, в мировой юридической практике установлено понятие не абсолютного права.

Например, неабсолютным является право собственника на воздушное пространство. То есть собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать. Таким образом возможно осуществить полный суверенитет правительства над навигационным пространством страны, а частному собственнику имущества использовать небольшую часть воздушного пространства над землей.

Существует также не абсолютно право собственника на недра. Вследствие чего расположенные в недрах подземные минеральные ресурсы принадлежат государству.

Смотрите также:

• Оценка стоимости организации: оценка рыночной стоимости компании.
• Оценка коммерческого банка: оценка рыночной стоимости предприятия.
• Оценка стоимости ремонта: оценка стоимости квартиры.
• Оценка рыночной стоимости ценных бумаг: стоимостная оценка облигаций.

Оценка разного вида имущества – это сложная экономическая операция, без которой само владение какими-либо экономическими благами бессмысленно.
Так, оценка бизнеса подразумевает под собой оценку объекта, деятельность которого направлена на получение прибыли. Эта деятельность должна вестись на основе функционирования имущества, принадлежащему предприятию. Оценку бизнеса можно произвести с трех различных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из них оперирует своими характеристиками объекта. Если оценка бизнеса производится с точки зрения доходного подхода, то главным фактором становится доход, который приносит предприятие. Чем выше доходность предприятия, тем выше цена самого бизнеса. Увеличить ее – цель высшего менеджмента. Правильное определение цены бизнеса необходимо не только для его продажи, но и для стратегического управления предприятием.

Сейчас наиболее актуальной становится оценка недвижимости. Бытует мнение, что объекта недвижимости - это банальное сравнение его стоимости со стоимостью другой недвижимости такого же плана. Этот метод оценки называется сравнительным подходом к определению стоимости недвижимости. Так, большинство квартир оценивается именно таким образом. Причина тому проста - сделок по купле-продаже квартир довольно много, настолько, что найти аналог не составляет труда. Сами квартиры достаточно однотипны.

Оценка земли находится в зависимости от цены недвижимости, расположенной на ней. Если необходимо оценить объекты недвижимости вместе с землей, то следует исходить того, сколько здания будут стоить при их наилучшем использовании. Если не руководствоваться этим, то земля будет стоить гораздо дешевле. Суть проблемы оценки земли в том, что имеет место как необоснованное ее занижение, так и завышение. Особый интерес сейчас представляет оценка автомобиля. Связано это с растущим рынком автокредита и автострахования. Не последнюю роль играет в этом быстро развивающийся сектор банковского кредитования под залог автомобиля. При оценке стоимости автомобилей применяются, как правило, общедоступные источники информации: каталоги с ценами, и прочие справочные материалы. Если автомобиль подержанный, то особенно важно его состояние: пробег, исправность деталей, «жизнеспособность» двигателя, необходимость проведения ремонтных воздействий. Оценка стоимости автомобилей может осуществляться для различных целей. Например, подобная операция может понадобиться при разделе имущества в суде, при продаже автомобиля юридическим лицом, для подтверждения таможенной стоимости и так далее. Так или иначе, автовладельцу хоть раз в жизни придется провести оценку стоимости своего автомобиля. Лучше привлекать для этого дела независимого оценщика. Его мнение обязательно учитывается, если оценка автомобиля производится с целью последующей продажи, либо сдачи в аренду.

Если требуется провести оценку оборудования, то следует учесть, что на его стоимость влияют как материальные характеристики оборудования, так и нематериальные. К первому относятся такие качества как производительность, надежность в эксплуатации и степень износа. К нематериальным факторам относится товарный знак производителя оборудования, различные ноу-хау и так далее. Для оценки применяется три основных метода: затратный, доходный и сравнительный. Последний метод основан на сравнении имеющегося оборудовании с аналогами. Доходный метод исходит от того, сколько прибыли принесет данное оборудование предприятию. Расходный метод, соответственно, высчитывает количество средств, которое требуется потратить на его эксплуатацию. Таким образом, оценка имущества становится все более популярной экономической операцией. Ни одна продажа, ни одна сдача в аренду не может обойтись без этого.

Смотрите также:

• Оценка средств предприятия: оценка стоимость фирм.
• Услуги оценки: оценка Москва.
• Оценка основных фондов: оценка стоимости бизнеса в Москве.
• Центр независимой оценки: оценка рыночной стоимости.