Оценка кадастровой стоимости

Согласно существующему законодательству кадастровая стоимость земли является основой для установления рыночной стоимости и цены выкупа земельных участков, применяемой для различных целей – проведения аукционов по их продаже, оформления договоров залога и ипотеки, а также для установки размеров арендной платы за землю и налогообложения.

Оценка кадастровой стоимости земли проводится на основании федерального стандарта оценки, который является обязательным к применению на территории России.

Кадастровая стоимость формируется в процессе проведения процедуры государственной кадастровой оценки на основе методов массовой оценки либо по индивидуально разработанному способу оценки, не противоречащему законодательству. Этот параметр можно определять для всех объектов недвижимости, которые входят в реестр государственного кадастра на дату высчитывания кадастровой стоимости.

Массовая оценка недвижимости – это процесс, который основан на систематизации объектов со сходными характеристиками в отдельные группы и последующем применении к ним математических и статистических методов моделирования их стоимости. Выбор другого метода должен быть обоснованным.

Оценка кадастровой стоимости по методам массовой оценки идет по следующим этапам:

• заключение договора об осуществлении кадастровой оценки;
• выявление основных факторов, образующих стоимость объекта;
• сбор данных о значении образующих цену объекта факторов;
• группировка объектов;
• анализ рыночной информации;
• формирование оценочной модели;
• анализ качества модели;
• расчет значения кадастровой стоимости;
• составление итогового отчета об оценке.

Для оценки кадастровой стоимости собираются достоверные рыночные сведения об оцениваемом объекте – ценовая информация берется на основе имеющихся рыночных цен. Если сведения об объекте недостаточны, то проводится  рыночная оценка его стоимости в индивидуальном порядке.

Оценщиком используются сведения из государственного кадастра недвижимости, фонда данных землеустроительной документации и государственной кадастровой оценки, а также иных баз данных, имеющихся в распоряжении муниципальных образований и субъектов РФ.

На основе проведенного анализа собранной информации, а также состава и значения ценообразующих факторов объекты оценки разбиваются на отдельные группы. Из всех этих факторов берутся лишь существенно влияющие на стоимость объекта моменты, а также объективные и достоверные.

Для оценки используются три вида подходов – затратный, сравнительный и доходный. Из них сравнительный подход является самым распространенным по причине использования достоверных сведений.

Создается модель оценки, в которой вычисление кадастровой стоимости производится путем  подстановки в нее ценообразующих параметров. Используют как аналитические модели, так и компьютерные. На основе полученных результатов создается отчет о кадастровой стоимости.