Оценка стоимости сооружений и зданий

По условиям договоров лизинга, имущество, переданное Лизингополучателю по окончанию срока лизинга в большинстве случаев переходит в собственность Лизингополучателя. По окончанию срока договора Лизингодатель "продает" лизинговое имущество Лизингополучателю по заранее оговоренной цене или по остаточной стоимости. На практике остаточная стоимость такого имущества из-за применения ускоренной амортизации с коэффициентом ускорения до 3, равна символической сумме (от 1 рубля до 1% от первоначальной стоимости имущества). Очевидно, что рыночная стоимость такого имущества гораздо выше остаточной стоимости лизингового имущества.

С другой стороны, для определения рыночной стоимости лизингового имущества необходимо определить собственника данного имущества. Таким собственником до окончания срока лизинга будет являться Лизингодатель.

Таким образом, приобретение имущества в лизинг можно назвать приобретением в рассрочку, но с оформлением права собственности после окончания срока лизинга.

Сумма приведенных к дате оценки платежей будет теми самыми затратами, которые необходимо совершить, для окончательного приобретения лизингового имущества, а его рыночной стоимостью будет разница между оценочной стоимостью имущества, полученной в соответствии со стандартами оценки одним из трех подходов или путем согласования стоимостей, полученных в рамках использованных подходов и затратами на его окончательное приобретение.

Для определения рыночной стоимости необходимо выполнить этапы оценки.

• Определение стоимости лизингового оборудования на дату оценки максимальным количеством подходов и их дальнейшим согласованием с учетом всех имеющихся износов.

ОС ли=ОС зп* В зп + ОС сп* В сп + ОС дп*В дп, где

ОС ли- итоговая оценочная стоимость лизингового имущества;

ОС зп, В зп, ОС сп,, В сп, ОС дп, В дп – оценка стоимости и её вес, полученная в рамках соответствующего подхода;

• Определение текущей стоимости оставшихся выплат (ТС ов) путем дисконтирования будущих выплат в рамках графика платежей по договору лизинга.

В i – выплата, в соответствии с графиком платежей в i-том месяце;

r – ставка дисконтирования.

• При наличии задолженности по договору лизинга или просроченных платежей, необходимо скорректировать эту задолженность на дату оценки путем учета возможных штрафных санкций со стороны Лизингодателя.

После этого получаем рыночную стоимость лизингового имущества:

РС ли = ОС ли – ТС ов. 

На практике, рыночная стоимость лизингового имущества, полученная таким образом не всегда будет положительной величиной. Это может быть связано с тем, что ставка дисконтирования, определенная оценщиком для приведения будущих выплат к дате оценки ниже суммы ставки за пользование кредитом для Лизингодателя и его комиссионного вознаграждения. В таком случае можно предложить два выхода из сложившейся ситуации:

1. В связи с тем, что Лизингополучатель, располагая более точными данными и зная все свои внутренние резервы, руководствуясь здравым смыслом и экономической целесообразностью вряд ли будет заключать договор лизинга, если рентабельность бизнеса ниже суммы ставки за пользование кредитом для Лизингодателя и его комиссионного вознаграждения. В таком случае необходимо в корне пересмотреть расчет ставки дисконтирования. Возможно, оценщик упустил какие-то моменты, которые могут значительно повысить значение ставки дисконтирования.
2. Существует вероятность заключения договора лизинга на основании внутренних или политических факторов. Определение таких факторов для оценщика практически невозможно. В таком случае будущий собственник бизнеса имеет право расторгнуть договор. В большинстве случаев расторжение договора лизинга влечет большие штрафные санкции, покрывающие практически все затраты Лизингодателя. Следовательно оценщик в данной ситуации может выбрать следующее:
   1. Если оценка лизингового имущества идет в рамках оценки всего бизнеса, то итоговую стоимость бизнеса необходимо уменьшит на величину обременения предметов лизинга (отрицательную стоимость) или на возможные штрафные санкции. Оценщику необходимо рассчитать оба значения и выбрать наиболее подходящее для конкретной ситуации.
   2. При оценке лизингового имущества, как отдельных объектов оценки, стоимость такого имущества будет равна 0.

Смотрите также:

• Оценка материально производственных запасов: оценка и переоценка основных средств.
• Оценка зданий и сооружений: оценка стоимости зданий и сооружений.
• Оценка стоимости транспортных средств: автоэкспертиза оценка.
• Оценка квартиры Подмосковье: оценка квартиры в Москве.