Оценка квартиры.

Уважаемые клиенты нашей оценочной компании! Наши отчеты по оценке стоимости квартир принимаются в Московской Банке ОАО "Сбербанк России". Наша оценочная компания аккредитована при Сбербанке!

Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. При оценке объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д. Особое место занимает оценка недвижимости при нанесения ущерба Вашему имуществу (пожар, затопление, противоправные действия третьих лиц) . В этом случае мы определим размер ущерба и величину страхового возмещения. При возникновении разногласий с Вашей страховой компанией по поводу определения размера страховой выплаты, мнение независимого оценщика может служить основой для справедливого урегулирования конфликта.

Преимущество независимой оценки квартир состоит еще и в том, что отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат. Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом и в спорах с налоговой инспекцией по поводу определения величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество и доходы физических лиц.

Перечень необходимых документов:

• Свидетельство о государственной регистрации права на квартиру или документ на основании которого такая регистрация может быть произведена (договор купли - продажи, дарения или другое).
• Договор социального найма, если квартира еще не приватизирована.
• При наличии всех требуемых документов, наш специалист - независимый оценщик может выехать на место для осмотра объекта и составления отчета.

Предоставление отчета о рыночной стоимости жилого помещения в Москве до 2006 года была обязательным при оформлении наследства. Оценить жилое помещение можно и самостоятельно, но такой документ или такая оценка не имеет юридической силы. К нам часто обращаются клиенты, которые обратились к риэлтору, заплатили деньги и получили справку о стоимости квартиры. Такие справки не имеют юридической силы и для нотариуса роли не играют. Клиенты потом приходят к нам и оценивают квартиры заново.

Оценить квартиру необходимо будет при получении ипотечного кредита или передачи квартиры под залог в банк. Сразу просим обратить внимание, что не все отчеты принимают банки. Чаще всего у банков есть свои аккредитованные оценщики, которые работают с банками. У банка есть 2-3 оценочных компании, отчеты которых они будут рассматривать. Поэтому не удивляйтесь, что при средне рыночной стоимости услуг по оценке для ипотеки в 3 000 рублей, такие компании берут 8 000 или даже 10 000 рублей. И еще один нюанс, на который стоит обратить внимание. ситуация следующая: вы покупаете с привлечением заемных средств Сбербанка квартиру в новостройке предположим за 5 млн. рублей т.е. цена сделки и соответственно цена рыночная составляет 5 млн. рублей. Сбербанк отправляет вас в свою фирму "Аукцион", которая оценивает новостройки оптом (т.е просто меняет номер квартиры в отчете предыдущего клиента и отдает вам за символические деньги в 5 000 рублей). Фирма Аукцион к рыночной стоимости применяет поправку на торг процентов 10 -15. Потом этот отчет вы приносите в сбербанк и получается следующая ситуация: банк применяет коэффициент 0,7 к цене отчета и получается, что кредит обеспечен на (5 млн-10% поправка на торг) *0,7= 3,15 млн рублей - максимальный размер кредита, который может вам выдать Сбербанк или 63% стоимости квартиры. А вы рассчитывали на 70%. Обратите на это внимание, прежде чем идти к оценщикам.

Дополнительная информация.

Оценщики квартир

Несмотря на то что такого понятия как оценщик квартир в принципе вы не найдете в классификаторе профессий в любом коллективе оценщиков всегда есть разделение работы на объекты и соответственно по оценщикам. Оценщики квартир как раз специализируются на оценке жилой недвижимости. Независимые оценщики не выполняют расчет инвентаризационной стоимости. Оценка квартиры БТИ делает на основании старых справочников УПВС 1969 года выпуска. Поэтому двухкомнатная квартира в Москве по таким справочникам стоит всего 20 000 долларов. Но в этом тоже надо искать плюсы: налог на имущество, нотариальные пошлины исчисляются именно исходя из инвентаризационной стоимости.Оценочная стоимость квартиры и инвентаризационная стоимость отличаются в несколько раз.

Оценка долей

Нашим оценщикам часто приходится определять стоимость части квартиры или даже комнаты. Это связано в первую очередь не с разделом имущества, а с вступлением в наследство. На практике встречаются совершенно экзотические задания на оценку стоимости доли в квартире и сами доли. Например -  32/81 или еще более экзотические. Это происходит, когда доля умершего делится на много частей, потом несколько маленьких частей объединяются в долю побольше, потом собственник умирает и эта кривая доля опять делится на несколько наследников. Иногда такое встречается при оценке комнат в коммунальных квартирах, когда один сосед съехал и комната досталась одной из семей. Потом кто-то кому то подарил, кто-то завещал и в итоге получаются такие нереальные доли. Оценка комнаты в коммунальной квартире в Москве задаче не сложная. На рынке представлено огромное число таких комнат и найти максимально похожую довольно не сложно. Оценка квартир и комнат в Москве в целом можно отнести к одной из самых востребованных, распространенных и несложных задач любого оценщика недвижимости. Независимая оценка типовых квартир и комнат может быть выполнена в присутствии заказчика буквально за несколько минут. Но это все справедливо при формальной оценке, когда не нужна особая точность рыночной цены. Поэтому оценка доли в квартире достаточно специфичная отрасль оценки. Заказчики оценки долей в квартире часто читает, что стоимость его доли будет равна простому отношению рыночной стоимости квартиры к его доли. Например стоимость доли размеров 1/4 будет стоить 25% от рыночной стоимости квартиры. Мы вынуждены огорчить такого клиента, сказав ему, что стоимость такой доли примерно на треть ниже, если просто разделить стоимость квартиры на 4. Это связано с тем, что при оценки доли квартиры необходимо рассматривать рынок именно долей, а не целых квартир. По идее кому нужна доля размером 25%квартиры? Потенциальный покупатель может выкупить такую доли по 2 причинам. Либо для простой прописки, либо долю в квартире могут выкупить криминальные товарищи с целью заставить остальных владельцев продать им доли в квартире по "интересной" цене. Или просто подарить. Но с другой стороны можно рассмотреть такую долю как обременение. В таком случае оценка доли в квартире даст результат больше стоимости, чем простое деление на 4 или 8. Владелец такой доли может просто отказаться от продажи своей доли и устраивать остальным собственникам постоянные проблемы. Такую ситуацию может разрешить только решение суда о принудительной продаже доли. Решением суда также может быть назначен оценщик для оценки доли в квартире.

Оценка квартир в Подмосковье

Кроме оценки квартир в Москве наши оценщики выполняют работы в Подмосковье. Оценка в Подмосковье в принципе ничем не отличается от Москвы. Единственная сложность  - не развитость рынка вторичного жилья. Но это можно обойти путем поиска аналогов в близлежайшем городе. Стоимость квартир в Подмосковье в принципе имеет одинаковый ценовой диапазон. Иногда в Москве и Подмосковье просят сделать независимую оценку квартиры для суда. Оценка для суда в Москве должна учитывать даже вид из окна и престижность и статус жителей дома. В теории это все прекрасно, но как на практике выразить в численном виде "статус соседей"? Да и невозможно определить этот статус. У нас в России половина депутатов декларирую доход в 2-3 млн. рублей, а сами носят часы за миллион долларов говоря всем - жена подарила. Оценка квартир в Московской области с этой точки зрения более консервативна. Там практически одинаковый вид из окон и нет ну уж очень богатых соседей. Можно оценить рыночную стоимость квартиры в Подмосковье и не выезжая на ее осмотр. Достаточно получить по электронной почте отсканированные документы и несколько фотографий для получения полного представления об оцениваемом объекте. Поэтому оценить типовую квартиру в Подмосковье может оценщик за те же деньги, что и в Москве.

Оценка комнат в Москве

Оценка комнат в Москве также связана с наличием информации по оцениваемым объектам. Иногда комната может стоить гораздо больше, чем однокомнатная квартира. Проводя оценку комнаты в Москве необходимо особое внимание уделить расположению дома, престижности района и развитости инфраструктуры. Одним из интересных моментов для несведущего человека является то, что удельная стоимость комнаты обычно на 20 - 30%  выше удельной стоимости квартиры. При оценке комнаты в Москве следует об этом помнить. Это связано с тем, что в площадь квартиры входит нежилая площадь, в то время как в площади комнаты вся площадь является жилой. Задания на оценку комнат в Москве связаны с различными целями. Последнее время главная и самая распространенная задача по оценке комнаты в Москве является выкуп такой комнаты Правительством Москвы при сносе и расселении старых домов. Но не спешите обращаться к независимому оценщику квартир в Москве. Правительство всегда имеет своих "независимых" оценщиков, которые оценят вашу комнату как надо именно Москве. Спорить с такой оценкой особо никто не будет, вспоминая громкие судебные процессы граждан против московских чиновников.

Смотрите также: