7 (495) 772 86 92
7 (925) 772 86 92 дежурный оценщик (без вых.)
г. Москва, ул. Тверская, д. 20

1. Введение

1.1. Данная статья содержит дополнительные рекомендации по применению Кодекса поведения члена RICS в оценочной деятельности в части конфиденциальности, угрозы независимости и объективности, а также устранения конфликтов интересов, способных поставить под угрозу или под сомнение добросовестность или объективность оценщика.

2. Обязательства по соблюдению конфиденциальности

2.1. Существует общее условие по соблюдению конфиденциальности, в соответствии с которым всю информацию, связанную с заказчиком, которая стала известна в результате профессиональных отношений и не является общедоступной, необходимо рассматривать как конфиденциальную.

2.2. Риск разглашения конфиденциальной информации является существенным фактором, который оценщики обязаны учитывать, принимая решение о возможности оказания услуги в условиях возможного конфликта интересов. Это обстоятельство также следует учитывать в случае необходимости раскрыть некоторые подробности причастности оценщика к предмету оценки. Если раскрытие информации о причастности к предмету оценки невозможно без нарушения обязательства о неразглашении конфиденциальной информации, от исполнения данного задания необходимо отказаться.

2.3. Обладание конфиденциальной информацией может привести к неразрешимому противоречию, когда раскрытие такой информации будет означать нарушение взятого прежде обязательства по соблюдению конфиденциальности, а не раскрытие важной информации следующему заказчику или не использование ее в пользу этого заказчика может привести к обвинению в халатности или в нарушении условий договора.

2.4. Обязанность соблюдать конфиденциальность относится не только к заказчикам, с которыми существуют текущие коммерческие отношения, а также к предыдущим и даже к потенциальным заказчикам. Данное обязательство перед клиентом не может приостанавливаться и прекращаться. Со временем потенциальная актуальность информации и вероятность возникновения конфликта интересов будут снижаться, однако нет точного периода, по истечении которого можно определить, что раскрытие информации не противоречит общему условию о соблюдении конфиденциальности в рамках следующего задания на оценку. К главным факторам, определяющим возможность работы для другого заказчика, относятся содержание и объем информации, но характер первоначальной работы, срок, прошедший после ее осуществления, и наличие любых ограничительных факторов, связанных с первоначальным заказчиком, будут продолжать иметь значение.

2.5. Если к оценщику или в компанию поступит просьба от Компании А предоставить консультационные услуги, связанные с возможным приобретением Компании Б, следует тщательно проанализировать, проводилась ли ранее работа в пользу Компании Б. Если будет решено, что суть и сроки любой работы в пользу Компании Б в прошлом позволяют принять новое задание, следует составить подробный документ, обосновывающий такое решение. Однако, если будет решено, что работа в прошлом в пользу Компании Б приводит к конфликту интересов, вполне возможно, что от нового задания (от Компании А) придется отказаться без объяснения причин.

2.6. Обязанность соблюдать конфиденциальность относится также к любым ссылкам в отчетах на сделки, к которым могут иметь отношение соглашения о конфиденциальности.

3. Угроза независимости и объективности оценщика

3.1. Невозможно составить полный перечень ситуаций, связанных с угрозой независимости или объективности оценщика. Тем не менее ниже приведены случаи, когда оценщику необходимо либо раскрыть информацию соответствующим образом, либо, если возможный конфликт не может быть устранен или урегулирован в положительную сторону, отказаться от оказания следующих услуг:

  • действие от имени покупателя и продавца имущества в одной сделке;
  • действие от имени двух и более конкурирующих сторон;
  • проведение оценки для кредитора, когда консультационные услуги оказаны и заемщику;
  • проведение оценки объекта имущества, оценка которого уже производилась для другого заказчика;
  • проведение оценки в пользу третьей стороны, когда взаимоотношения компании с заказчиком предпо-лагают получение от последнего вознаграждения по другим статьям;
  • проведение оценки интересов обеих сторон в сделке по аренде.

3.2. То, в какой степени любой из перечисленных примеров может поставить под сомнение главную обязанность члена RICS действовать независимо и объективно, зависит от обстоятельств каждой ситуации, например от цели оценки, целей заказчика и практической возможности урегулировать конфликт либо путем раскрытия информации, либо за счет ограничений распространения информации в компании [так называемые «китайские стены»]. Необходимо также учитывать интересы любых третьих сторон в данной оценке, а также то, насколько третьи стороны полагаются на ее результаты. Если оценщик сомневается в способности избежать любой угрозы своей независимости или устранить ее, ему следует отказаться от выполнения данного задания на оценку.

4. Устранение конфликта интересов

4.1. Оценщики и компании, в которых они работают, обязаны определить наличие любого существующего или потенциального конфликта интересов в процессе своей деятельности и должны быть убеждены, что они или их компания действительно способны устранить потенциальный конфликт интересов в будущем. Обычно это можно сделать одним из двух способов:

1) если конфликт связан с личной заинтересованностью оценщика в данном объекте имущества, следует предоставить соответствующую информацию заинтересованным сторонам;
2) если конфликт интересов связан с лояльностью разным заказчикам, следует исключить возможность обмена информацией между сотрудниками компании, работающими на разных заказчиков.

4.2. Возможен один из трех вариантов решения:

1) после установления наличия неразрешимого конфликта отказаться от оценки;
2) сообщить заказчику или заказчикам о возможном конфликте в письменной форме, запросить и получить их согласие на способ урегулирования этого конфликта в письменной форме;
3) если конфликт или потенциальный конфликт связан с предыдущими заказчиками, то следует сообщить им (в письменной форме) о нынешних обстоятельствах,
а также узнать, не возражают ли они против проведения оценщиком оценки компаний в которой работает оценщик.

4.3. Во всех случаях на оценщика или компанию возлагается ответственность определить, можно ли разрешить данный конфликт или нет.

4.4. Если установлено наличие конфликта или потенциального конфликта, следует решить, принимать задание к исполнению или нет. Не существует положения, запрещающего оценщику принимать задание при каких-либо конкретных обстоятельствах, так как во многих случаях конфликт или потенциальный конфликт либо не беспокоит заказчика или не имеет к нему отношения, либо может быть урегулирован.

4.5. Выполняя рекомендации пункта 4.2.2 данного приложения, необходимо получить согласие заказчика на действия по устранению конфликта, предоставив с учетом рекомендаций из параграфа 2 данного приложения информацию о возможности возникновения и сути конфликта, связанных с ним обстоятельствах и других важных фактах.

4.6. Если принято решение предоставить соответствующие разъяснения и попытаться получить разрешение на действия по устранению конфликта, оценщик должен учесть репутацию или особенности заказчика или потенциального заказчика. Если заказчик — крупная корпорация, то ей после получения соответствующих разъяснений будет проще дать согласие, чем малому предприятию или физическому лицу, которые редко используют профессиональных консультантов. Если оценщик предполагает, что у возможного заказчика недостаточно информации, чтобы принять обоснованное решение о последствиях любого возможного конфликта или предложениях оценщика по его устранению, последний должен либо отказаться от задания на оценку, либо порекомендовать потенциальному заказчику получить совет в связи со сложившейся ситуацией у другого профессионального консультанта, например юриста или бухгалтера.

5. Третьи стороны

5.1. В случае обязанности соблюсти интересы третьей стороны оценщик должен предоставить информацию своевременно и в письменной форме о любой форме заинтересованности (личной или его компании), которая выходит за рамки обычного вознаграждения или получения комиссионного дохода. Проводится много оценок, предназначенных для использования третьей стороной, и если оценщик или компания, в которой он работает, связаны отношениями с заказчиком или объектом имущества и получает значительное вознаграждение, об этом факте необходимо сообщить третьей стороне или сторонам.

В случаях, когда третья сторона или стороны могут быть идентифицированы с самого начала, требование о скорейшем предоставлении информации означает, что это следует сделать до начала проведения оценки. Это позволит третьей стороне выступить против проведения оценки, если она посчитает, что независимость и объективность оценщика вызывает сомнения.

5.2. Во многих случаях третьи стороны представляют собой группу лиц, например акционеров компании. Предоставить информацию с самого начала всем заинтересованным третьим сторонам невозможно и нецелесообразно. В таких случаях ближайшая реальная возможность предоставить информацию будет связана с отчетом или любой опубликованной ссылкой на него. Оценщик до начала работы должен решить, согласятся ли соответствующие третьи стороны, которые полагаются на оценку, с тем, что никакая связь, о которой их следует проинформировать, не поставит под сомнение объективность и неза-висимость оценщика.

5.3. Оценка государственной собственности или оценка, предназначенная для использования третьей стороной, и часто подпадает под действие законодательных и нормативных актов, и нередко существуют конкретные положения, которые оценщик должен соблюдать, чтобы соответствовать критериям независимости и объективности. Для некоторых целей настоящие Стандарты также могут устанавливать конкретные ограничения или условия работы оценщиков, предоставляющих консультационные услуги по оценке, если оценщики были связаны либо с имуществом, либо со стороной, которая имела права на это имущество. Однако конкретных критериев для большинства оценок не существует, оценщики обязаны выявлять потенциальные конфликты интересов и другие угрозы независимости и объективности.

Ограничение на распространения информации внутри компании («китайские стены»)
5.4.
RICS устанавливает строгие правила, которым должна следовать организация, для разделения консультантов, выполняющих задания с конфликтующими интересами заказчиков. Любое ограничение на распространение информации должно быть достаточно эффективным, чтобы исключить любую возможность передачи информации между таковыми сотрудниками. Рекомендован очень строгий подход, «разумных мер» для ограничения информации недостаточно.

Соответственно, любое ограничение на распространение информации («китайская стена»), введенное в компании и согласованное с заказчиком, должно обеспечить:

  • с заказчиками, интересы которых вступают в конфликт, должны работать разные сотрудники. Следует обратить внимание на то, что это положение распространяется на секретарей и вспомогательный персонал;
  • такие сотрудники или группы сотрудников должны быть физически разделены, т.е. должны находиться в разных частях здания, предпочтительно — в разных зданиях;
  • любая информация, каким бы образом она ни хранилась, не должна быть доступна «другой стороне»; информация в письменной форме должна храниться в безопасном, отдельном месте, доступ в которое огра-ничен — в соответствии с требованиями руководителя, отвечающего за соблюдение обязательных требований (compliance officer), или другого независимого руководителя старшего звена компании;
  • руководитель, отвечающий за соблюдение обязательных требований, или другой независимый руководитель компании старшего звена должен осуществлять надзор за введением и поддержанием ограничений на распространение информации между подразделениями на все время действия такого ограничения, принимая надлежащие меры и способы контроля обеспечения действенности ограничения. Соответствующий руководитель не должен быть вовлечен ни в один из проектов и должен иметь достаточно полномочий в организации, чтобы ничто не ограничивало его действия;
  • компания должна обеспечить обучение и проведение практических занятий по изучению принципов и практики устранения конфликтов интересов.

5.5. Ограничение на распространение информации между подразделениями («китайские стены») вряд ли даст результат без серьезной работы по планированию, с тем чтобы устранение подобных конфликтов стало частью корпоративной культуры. Поэтому небольшим компаниям или отделениям будет сложнее, а часто просто невозможно обеспечивать меры по ограничению на распространение информации.


Новости

Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк
15 янв 2017 09:01Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк

После присоединения к «старой Москве» новых территорий в 2012 году, на них началось массовое строительство. Жильё строится разное, но преобладает комфорт-класс и эконом-класс, [ ... ]

Далее
Рынок элитной аренды начал восстанавливаться
15 янв 2017 08:53Рынок элитной аренды начал восстанавливаться

По данным специалистов Агентства Blackwood предложение аренды в элитном сегменте рынка составило за девять месяцев 2016 года 370 лотов, это на 11 процентов меньше, чем во втором [ ... ]

Далее
На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда
15 янв 2017 08:49На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда

По данным специалистов из агентства «ИНКОМ-Недвижимость» в третьем квартале прошлого года на участки без подряда приходился 61 процент продаж на загородном рынке. [ ... ]

Далее
Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи
15 янв 2017 08:45Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи

В декабре прошлого года жители 28 регионов России заплатили налог на недвижимость по новым правилам, базой для расчёта налога послужила кадастровая стоимость объектов, [ ... ]

Далее
Еще новости