7 (495) 772 86 92
7 (925) 772 86 92 дежурный оценщик (без вых.)
г. Москва, ул. Тверская, д. 20

1. Подтверждение условий договора

До выпуска любого отчета члены RICS обязаны в письменной форме согласовать с заказчиком условия, в соответствии с которыми будет проводиться оценка. Ниже приведен минимальный перечень этих условий:

  • Кто будет заказчиком оценки;
  • цель оценки;
  • объект оценки;
  • права на имущество, подлежащие оценке;
  • тип имущества и способ его использования или классификации заказчиком;
  • вид или виды стоимости;
  • дата оценки;
  • раскрытие существенной заинтересованности оценщика в объекте оценки или заявление об отсутствии такой заинтересованности в прошлом;
  • статус оценщика, если необходимо;
  • где применимо, валюта, в которой производится оценка;
  • все допущения, специальные допущения, ограничения, особые указания или отступления от Стандартов;
  • объем исследований, проводимых оценщиком;
  • характер и источники информации, которая будет использоваться оценщиком;
  • согласие или ограничения на публикацию отчета;
  • информация об ограничении или освобождении от ответственности перед третьими сторонами;
  • подтверждение соответствия оценки настоящим Стандартам;
  • подтверждение того, что у оценщика имеются знания, опыт и навыки для компетентного проведения оценки;
  • основа для расчета вознаграждения;
  • если компания зарегистрирована как регулируемая RICS, описание порядка разбора претензий, установленного в компании, копия которого может быть предоставлена заказчику по требованию;
  • положение о возможности проведения проверки оценки со стороны RICS на предмет соответствия требованиям Кодекса поведения и дисциплинарного регламента RICS.

Комментарий
1.
Дополнительное руководство, касающееся минимального перечня условий договора на оценку, приведено в приложении.
2. Как правило, условия договора на оценку согласовываются заказчиком и оценщиком при первом получении задания и его принятии оценщиком (первоначальное подтверждение задания). Поскольку оцениваться могут как отдельные объекты имущества, так и портфель объектов, набор минимальных требований может уточняться и после согласования первоначальной версии договора.
3. Необходимо к моменту завершения оценки, но до выпуска отчета ознакомить заказчика со всеми существенными обстоятельствами, содержащимися в отчете, что должно быть соответствующим образом документально оформлено. Это позволит избежать ситуации, когда отчет содержал бы изменения первоначальных условий договора на оценку, о которых заказчик бы не знал.
4. Компании могут иметь условия договора на оценку, составленные по стандартной форме, или постоянные условия договора на оценку, включающие некоторые из минимального перечня условий, содержащихся в настоящем положении. У оценщика может возникнуть необходимость внести поправки в такую форму, относящиеся к вопросам, пояснения к которым будут сделаны позднее.
5. Оценщик должен обсудить и согласовать детальность исследований и допущений, соответствующую обстоятельствам и цели оценки, и убедиться, что любые допущения или специальные допущения, которые должны войти в отчет об оценке, отражены в условиях договора на оценку. Оценщик должен провести исследования в объеме, достаточном для полного понимания объекта оценки.
6. Так как разногласия могут возникнуть даже спустя много лет после завершения оценки, необходимо, чтобы соглашения между сторонами были должным образом зафиксированы документально.

2. Специальные допущения

Если необходимо применить специальные допущения, чтобы максимально удовлетворить требования заказчика по оценке (оценкам), эти допущения следует согласовать и утвердить у заказчика в письменном виде до выпуска отчета. Специальные допущения можно делать только в случаях, если есть основание считать их реалистичными, уместными и обоснованными применительно к обстоя-тельствам конкретной оценки.

Комментарий
1.
Чтобы оценщик и заказчик в полной мере понимали суть согласованного специального допущения, оценщик должен убедиться, что оно в письменной форме подтверждено заказчиком до выпуска отчета.
2. Оценщик может включить в отчет комментарий или оценку, связанные с вероятностью реализации данного специального допущения. Например, специальное допущение о получении разрешения на застройку земельного участка должно показать, как отразятся на стоимости любые новые обстоятельства, которые могут сложиться.
3. Если заказчик требует провести оценку, исходя из специального допущения, которое оценщик считает нереальным, от такой оценки следует отказаться.
 

3. Ограничения при продаже и вынужденные продажи

Если оценщик или заказчик считают, что в оценке должно быть отражено фактическое или ожидаемое ограничение при продаже, такое ограничение должно быть согласовано и описано в условиях договора на оценку. Термин «стоимость при вынужденной продаже» не должен применяться.

Комментарий
1.
Если имущество не может быть свободно или должным образом представлено на рынке, то это, скорее всего, отрицательно повлияет на его цену. Прежде чем согласиться предоставить консультации относительно возможных последствий подобного ограничения, оценщик должен выяснить, вызвано ли такое ограничение специфическими свойствами оцениваемого имущества или оцениваемых прав или же с конкретными обстоятельствами заказчика.
2. При установлении наличия неотъемлемого ограничения на дату оценки обычно существует возможность определить степень влияния такого ограничения на стоимость имущества. Это ограничение следует описать в условиях договора на оценку, ясно указав, что оценка будет производиться с использованием данного допущения. Может быть, уместно провести альтернативную оценку с исполь-зованием специального допущения о том, что указанное ограничение отсутствует на дату оценки. Такая оценка позволит показать влияние данного ограничения на стоимость имущества.
3. Следует уделить особое внимание ситуации, когда на дату оценки неотъемлемого ограничения не существует, но его появление предсказуемо вследствие определенного события или ряда событий. Заказчик также может попросить провести оценку с учетом определенного ограничения на продажу. В таких случаях оценка проводится с использованием специального допущения о том, что на дату оценки данное ограничение уже существует. В условиях договора на оценку необходимо раскрыть детали этого ограничения или запрета. Может быть целесообразным дополнительно провести оценку без этого специального допущения, с тем чтобы показать результат действия ограничения в случае его возникновения.
4. Вынужденная продажа означает, что определенный продавец находится под давлением, так как должен продать имущество в определенный срок, например, из-за необходимости иметь деньги в своем распоряжении или погасить обязательство к определенному сроку. При вынужденной продаже продавец действует в соответствии с внешними правовыми и коммерческими факторами, поэтому ограничение во времени не является просто требованием продавца. Природа этих внешних факторов и последствия отказа от продажи также важны для определения цены продажи, как и срок, в течение которого можно осуществить продажу. Оценщик может оказать помощь продавцу в определений цены, которую следует принять в условиях вынужденной продажи, но это будет коммерческим суждением, отражающим ценность объекта для данного конкретного продавца. Любое соответствие цены, полученной в результате вынужденной продажи, и рыночной стоимости будет случайным; такую оценку заранее произвести невозможно. Поэтому, несмотря на возможность оказания консультационных услуг по вероятной стоимости в условиях вынужденной продажи, термин «вынужденная продажа» не следует использовать.
5. Специальное допущение об ограниченном сроке реализации имущества без обоснования причин такого срока нельзя считать рациональным допущением. Без ясного понимания причин такого ограничения оценщик не сможет определить степень его возможного влияния на вероятность продажи имущества, коммерческие переговоры и возможную цену, а значит, не сумеет предоставить содержательную консультацию.

4. Ограниченная информация

В случаях, когда оценщик получает запрос на выполнение оценки на основе ограниченной информации, до предоставления отчета по оценке следует согласовать с заказчиком суть данного ограничения, а также уведомить его письменно о возможном влиянии ограничения на результаты оценки.

Комментарий
1.
Заказчик может попросить (а) выполнить работу с ограничениями, например, с ограничением срока предоставления отчета, что может не позволить установить факты, которые в нормальных условиях можно было бы проверить в ходе инспекции объекта или; запросив полную информацию; или (б) произвести оценку с помощью Автоматизированной модели оценки (АМО).
2. Допустимо, что заказчик может иногда запросить сокращенный вариант оценки, но оценщик обязан обсудить требования заказчика до составления отчета об оценке. Оценку с подобными ограничениями часто называют оценка «с осмотром из окна автомобиля», «без проведения инспекции» или «с осмотром только легкодоступных объектов».
3. Оценщик должен решить, насколько подобное ограничение целесообразно, учитывая конкретные цели оценки. Оценщик может рассмотреть возможность принятия такого задания при определенных условиях — например, если оценка не будет опубликована или если ее содержание не будет сообщено третьим сторонам.
4. Если оценщик считает невозможным провести ограниченную оценку, от такого задания следует отказаться.
5. В случае принятия такого задания оценщик должен четко объяснить, что суть таких ограничений, любые вытекающие из них допущения и их влияние на точность оценки будут описаны в отчете.

5. Повторная оценка без проведения инспекции

Оценщик не должен соглашаться на проведение повторной оценки без проведения инспекции имущества, которое уже оценивалось им или компаний, в которой он работает, до тех пор пока он не убедится, что со времени предыдущей инспекции физические характеристики данного имущества или характеристики района, в котором расположено имущество, существенно не изменились.

Комментарий
1.
Заказчику может потребоваться регулярное обновление оценки имущества, при этом может не требоваться каждый раз проводить инспекцию. Обновление оценки допускается в случае, если оценщик уже проводил инспекцию данного имущества, а заказчик подтвердил отсутствие существенных изменений физических характеристик данного имущества и характеристик района, в котором расположено имущество. В условиях договора на оценку должен быть отражен факт применения данного допущения.
2. Оценщик должен получить от заказчика информацию об изменении арендного дохода от объектов инвестиционного имущества и любых других существенных изменениях нефизических характеристик каждого объекта имущества (условия аренды, разрешительная документация, правовые уведомления и пр.).
3. Если заказчик сообщает о наличии существенных изменений или оценщик из других источников узнает о таких изменениях, оценщик должен провести инспекцию имущества. Несмотря на любые изменения в характеристиках имущества, период между инспекциями зависит от профессионального суждения оценщика, который должен учитывать тип данного имущества и его местоположение.
4. Оценщик может принять решение о невозможности повторной оценки без проведения инспекции вследствие существенных изменений, истечения определенного срока и других причин. Но даже в этом случае оценщик вправе принять данное задание, если заказчик в письменной форме до составления отчета подтвердит, что повторная оценка без проведения инспекции необходима исключительно для его внутренних и информация не будет сообщена третьим сторонам. Это обстоятельство должно быть четко изложено в отчете наряду с заявлением, что данный отчет не подлежит публикации.

6. Экспертиза оценок

Оценщик не может проводить экспертизу отчета об оценке, подготовленного другим оценщиком, если результаты экспертизы предполагается предать гласности или опубликовать, если он не располагает всеми фактами и информацией, которые использовал первый оценщик.

Комментарий
1.
Данное положение относится к ситуации, когда оценщику предоставляют отчет об оценке, составленный другим оценщиком, и просят дать экспертное заключение, чтобы заказчик мог публично поставить под сомнение первоначальную оценку. Например, по просьбе одной из сторон, участвующих в принудительном поглощении, может быть подготовлен отчет с экспертизой оценки, сделанной по заказу другой стороны, вместо проведения отдельной независимой оценки.
2. Если второй оценщик не владеет в полной мере информацией о задании, полученном первым оценщиком, и не располагает фактами, которые были известны первому оценщику, то подготовленное в таких условиях заключение может ввести в заблуждение третьи стороны и необоснованно подорвать репутацию первого оценщика.
3. Важно четко различать экспертизу отчета по оценке (или аудит оценки) и независимую оценку имущества, содержащуюся в отчете другого оценщика.
4. Члены RICS могут надлежащим образом участвовать в составлении заключений по документации, проведении аудита оценочных процедур, изучении материалов, использованных для обоснования оценок, выполненных другими оценщиками (в том числе выборочных оценках отдельных объектов имущества) и обсуждении с другими оценщиками их подходов к оценке. Но если экспертиза составляется в целях, отличных от внутренних целей заказчика, член RICS должен проявить особую осмотрительность, прежде чем дать согласие на включение ссылок на результаты своей работы в любом опубликованном документе.


Новости

Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк
15 янв 2017 09:01Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк

После присоединения к «старой Москве» новых территорий в 2012 году, на них началось массовое строительство. Жильё строится разное, но преобладает комфорт-класс и эконом-класс, [ ... ]

Далее
Рынок элитной аренды начал восстанавливаться
15 янв 2017 08:53Рынок элитной аренды начал восстанавливаться

По данным специалистов Агентства Blackwood предложение аренды в элитном сегменте рынка составило за девять месяцев 2016 года 370 лотов, это на 11 процентов меньше, чем во втором [ ... ]

Далее
На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда
15 янв 2017 08:49На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда

По данным специалистов из агентства «ИНКОМ-Недвижимость» в третьем квартале прошлого года на участки без подряда приходился 61 процент продаж на загородном рынке. [ ... ]

Далее
Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи
15 янв 2017 08:45Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи

В декабре прошлого года жители 28 регионов России заплатили налог на недвижимость по новым правилам, базой для расчёта налога послужила кадастровая стоимость объектов, [ ... ]

Далее
Еще новости