7 (495) 772 86 92
7 (925) 772 86 92 дежурный оценщик (без вых.)
г. Москва, ул. Тверская, д. 20

Стоимость для целей ипотечного кредитования

1. Стоимость для целей ипотечного кредитования может использоваться в секторе финансовых услуг в рамках кредитования под обеспечение в виде объектов недвижимости. Стоимость для целей ипотечного кредитования позволяет установить долгосрочный устойчивый лимит стоимости, который учитывается банками при принятии решений о выдаче кредитов (например, соотношение стоимости кредита и стоимости обеспечения, структура погашения, срок кредита) или управлении рисками.
2. Стоимость для целей ипотечного кредитования позволяет определить, достаточно ли предоставленного в качестве обеспечения имущества для обеспечения кредита в долгосрочной перспективе. Поскольку указанная стоимость позволяет определять стоимость имущества в долгосрочной перспективе, подходы к определению данной стоимости нельзя объединить в одну группу с другими подходами к оценке, используемыми для определения рыночной стоимости на установленную дату.
3. Кроме того, стоимость для целей ипотечного кредитования может использоваться как инструмент управления рисками в случаях, если:

  • действуют положения об обязательном уровне капитала в кредитных учреждениях в соответствии с положениями Базель I и Базель II;
  • финансирование ипотечных кредитов осуществляется за счет облигаций, обеспеченных недвижимостью;
  • существуют финансовые инструменты, в которых недвижимость и обеспечение в виде недвижимости становятся коммерческими активами (например, ценные бумаги с ипотечным обеспечением).

4. Концепция стоимости для целей ипотечного кредитования раскрыта в законодательстве, директивах и дополнительных нормативах каждой отдельной страны.
5. Под стоимостью для целей ипотечного кредитования понимается стоимость имущества, определенная оценщиком после тщательного анализа будущей ликвидности имущества с учетом его долгосрочных особенностей, нормального состояния рынка и условий местного рынка, а также принимая во внимание текущее использование и возможное альтернативное использование имущества. При определении стоимости для целей ипотечного кредитования не должны учитываться возможности спекуляции имуществом. Расчет стоимости для целей ипотечного кредитования должен быть изложен в отчете по оценке ясно и прозрачно.
6. Все признанные в мировой практике подходы к оценке применяются и в отношении стоимости для целей ипотечного кредитования в зависимости от типа имущества и особенностей рынка (исторических, правовых и т.д.), к которому относится данный объект имущества. Подходы к оценке включают:

  • сравнительный подход;
  • доходный подход;
  • метод определения стоимости замещения с учетом амортизации.

7. На практике приведенное выше определение означает следующее: чтобы точно определить стоимость для целей ипотечного кредитования в долгосрочной перспективе, необходимо исключить влияние непродолжительных колебаний и временных тенденций рынка. При определении стоимости для целей ипотечного кредитования оценщик должен учитывать следующее.

  • Необходимо тщательно проанализировать ликвидность и реализуемость имущества в долгосрочной перспективе.
  • Обязательно следует принимать во внимание долгосрочные устойчивые характеристики имущества, включая местоположение, конструктивные особенности и распределение площадей.
  • Размер устойчивой долгосрочной доходности должен определяться с использованием арендного дохода, рассчитанного с использованием прошлых и текущих долгосрочных рыночных тенденций. Не следует учитывать изменчивые факторы, связанные с возможным повышением доходности в будущем.
  • Применение ставок капитализации также основано на долгосрочных тенденциях рынка и исключает любые краткосрочные ожидания относительно доходности инвестиций.
  • Оценщик должен применять минимальные нормы амортизации по отношению к административным расходам и капитализации арендных ставок.
  • Если величина стоимости для целей ипотечного кредитования рассчитывается с использованием сравнительного подхода или метода определения стоимости замещения с учетом амортизации, проверка обоснованности значений, полученных сравнительным подходом, производится с применением соответствующих дисконтов, если необходимо.
  • Обычно стоимость для целей ипотечного кредитования определяется исходя из текущего использования имущества. В отдельных случаях стоимость для целей ипотечного кредитования рассчитывается с учетом более выгодного альтернативного способа использования, например, если существует подтвержденная инициатива по реконструкции/ ремонту данного имущества или изменению его использования.
  • Другие требования, касающиеся, например, соблюдения национальных стандартов, прозрачности, содержания и ясности изложения, служат дополнением к основным принципам расчета стоимости для целей ипотечного кредитования.

8. Рыночная стоимость и стоимость для целей ипотечного кредитования существенно различаются: рыночную стоимость международные стандарты рекомендуют использовать для определения стоимости имущества на установленную дату. Рыночная стоимость представляет собой предлагаемую цену, за которую можно обменять имущество в сделке на дату оценки, однако данная стоимость может быстро измениться и потерять свою актуальность. В отличие от рыночной стоимости стоимость для целей ипотечного кредитования представляет собой долгосрочную стабильную стоимость, определяющую степень пригодности данного имущества в качестве обеспечения по ипотечному кредиту независимо от колебаний рынка и на стабильной основе. Величина стоимости для целей ипотечного кредитования обычно ниже рыночной стоимости, что позволяет учитывать краткосрочные колебания на рынке, но при этом отражает долгосрочные рыночные тенденции.
 


Новости

Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк
15 янв 2017 09:01Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк

После присоединения к «старой Москве» новых территорий в 2012 году, на них началось массовое строительство. Жильё строится разное, но преобладает комфорт-класс и эконом-класс, [ ... ]

Далее
Рынок элитной аренды начал восстанавливаться
15 янв 2017 08:53Рынок элитной аренды начал восстанавливаться

По данным специалистов Агентства Blackwood предложение аренды в элитном сегменте рынка составило за девять месяцев 2016 года 370 лотов, это на 11 процентов меньше, чем во втором [ ... ]

Далее
На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда
15 янв 2017 08:49На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда

По данным специалистов из агентства «ИНКОМ-Недвижимость» в третьем квартале прошлого года на участки без подряда приходился 61 процент продаж на загородном рынке. [ ... ]

Далее
Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи
15 янв 2017 08:45Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи

В декабре прошлого года жители 28 регионов России заплатили налог на недвижимость по новым правилам, базой для расчёта налога послужила кадастровая стоимость объектов, [ ... ]

Далее
Еще новости