7 (495) 772 86 92
7 (925) 772 86 92 дежурный оценщик (без вых.)
г. Москва, ул. Тверская, д. 20

1. Примеры опубликованных ссылок на отчеты об оценке

Данные примеры приведены с целью проиллюстрировать необходимую степень раскрытия деталей, поэтому оценщик должен учитывать требования и подготовить выдержку из отчета об оценке, отражающую объем оказанных услуг по оценке и характер оцениваемого имущества.

1. Проведение оценки внешним оценщиком

Оценка в соответствии с МСФО

Объекты имущества, используемые компанией на правах собственности и аренды, были оценены по состоянию на 31 декабря 2004 г. внешним оценщиком Джо Смитом, членом RICS, из компании «Alpha Charted Surveyors». Оценка проведена в соответствии с положениями шестого издания Стандартов оценки RICS и Международными стандартами оценки. Оценка каждого объекта имущества проведена на основе рыночной стоимости с использованием следующих допущений (включить при необходимости):

1. для занимаемого собственником имущества: имущество будет продано как часть действующего предприятия;

2. для инвестиционного имущества: имущество будет продано с сохранением в силе всех существующих договоров аренды;

3. для избыточного имущества и имущества удерживаемого для его дальнейшего развития: имущество будет продано как свободное в текущем состоянии.

Выводы о рыночной стоимости сделаны оценщиком на основании следующего (включить при необходимости):

  • недавних рыночных сделок с сопоставимым имуществом, совершенных на коммерческих условиях;
  • метода определения стоимости замещения с учетом амортизации, так как специализированный характер актива означает отсутствие сделок на рынке с аналогичным имуществом, кроме как в качестве части всего бизнеса или предприятия;
  • оценки будущего потенциального чистого дохода, который будет получен от использования имущества, так как специализированный характер данного имущества означает отсутствие рыночных данных о продаже аналогичных активов.

Подобные комментарии могут быть уместны, если оценка касается установок, машин и оборудования или земельных участков, содержащих полезные ископаемые.

2. Проведение оценки внутренним оценщиком

Выдержка из отчета об оценке будет аналогична сделанной при проведении оценки внешним оценщиком, кроме следующих изменений в первом предложении:

Объекты имущества, используемые компанией на правах собственности и аренды, были оценены внутренним оценщиком Джо Смитом, членом RICS, главным оценщиком имущества компании, по состоянию на 31 декабря 2007 г.
Объекты имущества, используемые компанией на правах собственности и аренды, были оценены директорами вместе с квалифицированными сотрудниками компании по состоянию на 31 декабря 2007 г.

При необходимости в конце выдержки:

Репрезентативная выборка объектов имущества была оценена с использованием того же вида стоимости внешним оценщиком, «ABC Chartered Surveyors», который подтвердил, что стоимости, полученные профессиональными сотрудниками самой компании, соответствуют значениям стоимости, полученным внешним оценщиком.

2. Оценка для целей подготовки финансовой отчетности в соответствии с МСФО

1. Данное приложение содержит дополнительные рекомендации для членов RICS по использованию Международного применения оценки в Международных стандартах оценки.

В соответствии с требованиями Международного комитета по стандартам оценки профессиональный оценщик, производящий оценку для целей подготовки финансовой отчетности, должен определять рыночную стоимость активов. Все допущения и предположения о рыночной стоимости, использованные при проведении оценки, должны быть согласованы с предприятием (заказчиком) и соответствующим образом раскрыты в отчете об оценке.

2. В настоящее время Международные стандарты финансовой отчетности (МСФО) не дают полного разъяснения по поводу допущений, которые должны использоваться при оценке активов для разных целей.

3. Обычно финансовая отчетность организации составляется с использованием допущения о том, что она продолжит свою деятельность, за исключением случаев, когда руководство организации планирует ее ликвидировать или вынуждено сделать это в силу отсутствия альтернатив. Поэтому в IAS 16 термин «справедливая стоимость» отражает стоимость конкретного актива в составе действующего предприятия.

4. Однако в соответствии с IAS 16 переоценка может быть сделана в отношении отдельного актива, а не предприятия, в связи с чем возникает неясность по поводу того, должен ли оценщик оценивать актив в предположении о его изъятии из производственного комплекса и продаже отдельно или его следует рассматривать как часть действующего предприятия. Эти альтернативные допущения могут повысить или понизить его стоимость, поэтому оценщик должен получить от заказчика указания, на основании какого допущения или допущений следует определять рыночную стоимость. Совет по МСФО (IASB) признает некоторые трудности, связанные с применением концепций справедливой стоимости в МСФО, и в настоящее время планирует пересмотреть принципы измерения стоимости в финансовой отчетности.

5. Вероятность того, что рыночная стоимость актива будет разной в зависимости от допущений, на основании которых она определена, либо как часть действующего предприятия, либо в предположении о продаже отдельно от бизнеса, поднимает определенные вопросы относительно имущества, занимаемого собственником. Например, имущество, используемое владельцем, может использоваться для целей данного предприятия в течение многих лет, но после его первоначальной покупки условия могли измениться, в результате чего имущество стало иметь более высокую стоимость при альтернативном использовании. Если бы имущество оценивалось на основании суммы, которую фактически можно получить за данное имущество на рынке, то оценка обязательно отразила бы альтернативное использование имущества. Однако при такой оценке было бы признано, что данное предприятие лучше закрыть или перевести в другое место, что может повлиять на стоимость других активов, используемых предприятием.

6. Оценщик должен отразить в отчете стоимость, исходя из альтернативного использования имущества, но с указанием на то, что стоимость в альтернативном использовании не учитывает такие обстоятельства, как прекращение или приостановка деятельности предприятия, а также затраты, которые возникнут при переходе на альтернативное использование имущества, и что эти обстоятельства предприятие должно учитывать при принятии решения о том, какое значение принять за справедливую стоимость.

7. Предприятию следует сообщать о потенциально более высокой стоимости при альтернативном использовании имущества, однако из этого не следует, что данное предприятие обязательно примет эту стоимость в качестве балансовой стоимости в своей отчетности, поскольку может оказаться не в состоянии использовать это значение в соответствии с концепцией действующего предприятия, на основании которой составляется отчетность. Кроме того, оценка, отражающая альтернативное использование, не может применяться при расчете амортизируемой стоимости земли и зданий в соответствии с IAS 16, так как в этом случае не разрешается учитывать повышение стоимости земли.

8. Ожидая разъяснения допущений, на которых основаны концепции справедливой стоимости, используемые в разных целях в МСФО, RICS рекомендует делать точные допущения в случаях, когда оценщик установил существенное различие между стоимостью актива при альтернативном использовании и его стоимостью как части действующего предприятия. В качестве типичных уточняющих допущений можно привести следующие:

а) «...рыночная стоимость в предположении о том, что имущество продается как часть действующего предприятия £х...»;
б) «...рыночная стоимость в предположении о том, что имущество продается после окончания текущей деятельности предприятия, £х. Данная оценка не учитывает затраты, связанные с закрытием или перемещением предприятия...».

9. Вместе с допущением о том, что имущество оценивается как часть действующего предприятия, могут быть приняты другие допущения. Например, на объекте тяжелой промышленности может наблюдаться загрязнение почвы, что не влияет на его дальнейшую деятельность, но приведет к снижению стоимости при прекращении или перемещении данного предприятия и продаже имущества для редевелопмента. В таких случаях, возможно, лучше производить оценку, исходя из специального допущения о том, что загрязнение не влияет на рыночную стоимость.

10. RICS считает, что роль оценщика заключается в том, чтобы предоставить заказчику всю надлежащую информацию, позволяющую принимать решения на основании своей осведомленности в отношении наиболее подходящего способа отражения активов в учете, а также в том, чтобы сопоставимыми методами проанализировать различные активы, используемые предприятием.


Новости

Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк
15 янв 2017 09:01Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк

После присоединения к «старой Москве» новых территорий в 2012 году, на них началось массовое строительство. Жильё строится разное, но преобладает комфорт-класс и эконом-класс, [ ... ]

Далее
Рынок элитной аренды начал восстанавливаться
15 янв 2017 08:53Рынок элитной аренды начал восстанавливаться

По данным специалистов Агентства Blackwood предложение аренды в элитном сегменте рынка составило за девять месяцев 2016 года 370 лотов, это на 11 процентов меньше, чем во втором [ ... ]

Далее
На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда
15 янв 2017 08:49На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда

По данным специалистов из агентства «ИНКОМ-Недвижимость» в третьем квартале прошлого года на участки без подряда приходился 61 процент продаж на загородном рынке. [ ... ]

Далее
Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи
15 янв 2017 08:45Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи

В декабре прошлого года жители 28 регионов России заплатили налог на недвижимость по новым правилам, базой для расчёта налога послужила кадастровая стоимость объектов, [ ... ]

Далее
Еще новости