Правовые аспекты оценки стоимости недвижимости

Правовые аспекты оценки стоимости недвижимости
Задать вопрос
Наши специалисты ответят на любой интересующий вопрос по услуге

Оценка стоимости недвижимости относится к одной из самых распространённых процедур при осуществлении операций по продаже, покупке, обмену или аренде жилых и коммерческих помещений. При оформлении договоров или иных документов, связанных с недвижимостью, данная процедура является обязательной как для юридических, так и физических лиц.

Вопросы оценки недвижимости регулируются Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно ст.3 этого закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность по установлению следующих видов стоимости объектов:

  • рыночной;

  • кадастровой;

  • ликвидационной;

  • инвестиционной или другой, согласно кадастру.

Для недвижимости, к которой относятся жилые дома, в основном осуществляется рыночная оценка. К оценке рыночной стоимости дома прибегают в следующих случаях:

  • при оформлении купли-продажи;

  • сдачи в аренду;

  • для определения долей при наследовании;

  • при оформлении в качестве залога;

  • для получения ипотечного кредита;

  • в целях приватизации.

Кто может быть оценщиком

Производить оценку стоимости дома могут как физические, так и юридические лица. Общие требования для оценщиков:

  1. Членство в одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

  2. Наличие страхового полиса страхования профессиональной ответственности, обеспечивающего возмещение заказчику ущерба, связанного с неправильной оценкой.

Для юридических лиц, кроме этих требований, также вменяется наличие на фирме двух или больше сотрудников, имеющих право на оформление оценки. Физическое лицо может осуществлять свою деятельность по оценке стоимости в форме частной практики или по договору с предприятием. В общем случае заказчик выбирает оценщика самостоятельно. Однако, если оценка дома производится для оформления кредита в банке, то, обычно, перед заёмщиком со стороны банка выдвигается два варианта:

  1. Клиент сам занимается поиском оценочной компании , но при этом подчиняет свой выбор изложенным в письменном виде требованиям банка к оценочному эксперту. Среди этих требований непременно стоит наличие у оценщика допуска СРО и полиса гражданской ответственности со страховой суммой не менее 300 тыс. руб.

  2. Банк предлагает клиенту оценщика из своего списка аккредитованных предприятий.

Оценка дома

Оценка стоимости дома представляет в виде прохождения следующих последовательных этапов:

  1. Сбор необходимых документов и их предоставление оценщику.

  2. Согласование с экспертом-оценщиком времени и условий проведения оценочной экспертизы.

  3. Осмотр помещения специалистом по оценке. В процессе осмотра обычно делаются фотографии общего вида дома, каждой комнаты, санузла, ванны, коридоров, балконов, кухни и прочих подсобных помещений дома. При необходимости фотографируются отдельные детали стен, потолков, пола, канализации и т. д. Эти фотографии должны дать представление о состоянии дома. Кроме этого, делаются фотографии подъездных путей.

  4. Оценочной фирмой составляется экспертная оценка стоимости дома. Документ должен быть подписан уполномоченным представителем оценщика и скреплён печатью.

При приёме отчёта по оценке стоимости заказчику следует чётко понимать следующие моменты:

  1. Нельзя гарантировать абсолютную точность оценки, так как оценщик действует только на основании предоставленной ему информации.

  2. Например, в компетенцию оценщика не входит проверка подлинности документов устанавливающих право собственности на дом.

  3. Оценщик не занимается измерением физических величин представляемых в документах. Например, он принимает за непреложный факт размеры указанных в справке БТИ площадей.

  4. Оценка стоимости дома, произведенная экспертом, действует только на дату её проведения. Оценщик не несёт ответственности за изменения, например, в инфраструктуре которые наступили после проведенной экспертизы.

Пакет необходимых для проведения оценки документов

В список таких документов включаются:

  • паспорт или иное удостоверение личности заказчика оценочной экспертизы;

  • паспорт(а) или иное удостоверение личности владельца или всех владельцев дома в случае когда дом является их общей собственностью;

  • технический паспорт дома;

  • справка из БТИ с технической характеристикой дома и прилагаемыми чертежами помещения;

  • кадастровый паспорт;

  • документы, удостоверяющие право собственности, которыми могут быть акты купли продажи, дарственный договор, свидетельство о наследовании и т. д.

Существующие методики определения стоимости дома

Основными способами вычисления оценки дома в настоящее время являются:

  1. Сравнительный метод. Здесь определяется средняя рыночная стоимость дома на основании сравнения его с другими, аналогичными, объектами. В упрощённом виде этот метод оценки можно представить как расчёт суммы, за которую дом можно продать на момент оценивания. Такой метод является самым распространённым для оценки частного дома.

  2. Доходный метод. Здесь вычисляется, какой доход можно было бы получить в случае коммерческого использования помещения, например, при сдаче дома в аренду для торгового заведения. Для частного дома этот метод применяется крайне редко.

  3. Затратный метод. При этом способе оценки производятся расчёты стоимости строительных материалов использованных для возведения строения, стоимость их доставки, затраты на подведение воды, электроэнергии, газа и т. д. Также учитывается стоимость работ потраченных на строительство подъездных путей, сумма выплаченных при строительстве налогов и состояние рынка на момент оценки. Этот метод чаще применяется при купле-продаже недостроенных объектов.

Основные характеристики, влияющие на величину оценки частного дома

Оценка частного дома имеет специфические моменты, которые необходимо учитывать при расчёте стоимости объекта. В первую очередь берётся во внимание:

  • площадь;

  • количество комнат;

  • этажность;

  • наличие водопровода, электроэнергии, газа, канализации, интернета;

  • материалы, из которых изготовлен дом;

  • год постройки;

  • площадь прилегающего земельного участка;

  • наличие подсобных помещений;

  • состояние подъездных путей;

  • другая инфраструктура.

Но вместе с учётом всех этих критериев нужно понимать, что простой аналогией с имеющимися домами не обойтись. Каждый дом имеет индивидуальные характеристики и подобрать для него полный аналог невозможно.

Поэтому оценщику необходимо вносить при оценке реального дома поправки и производить сложные перерасчёты, учитывающие уровень износа и видимое, а не только действительное, состояние помещения.

Оценке дома почти всегда сопутствует оценка земельного участка, на котором он расположен, а также подсобных построек в виде сарая, гаража, бани, погреба и т. п.

Нередко при наличии нескольких собственников приходится учитывать, что отдельные части дома имеют разную степень сохранности.

Стоимость услуг по оценке стоимости дома

Объём услуг по оценке стоимости частного жилья в последнее время стабилизировался на определённом уровне, позволяющем говорить о насыщенности рынка. Этот уровень поддерживается за счёт дефицита жилья, особенно в крупных городах. Также цены на услуги несколько снижаются за счёт притока в эту область новых компаний, которые за счёт уменьшения стоимости услуг отбирают часть клиентуры у старых компаний.

В секторе оценки частных домов наибольший спрос приходится на оспаривание кадастровой стоимости в сторону её уменьшения с целью снижения налогов. Как всегда пользуется спросом оценка стоимости для купли-продажи дома и получения ипотечного кредита.

Цена услуг по оценке стоимости дома зависит от следующих факторов:

  • размера объекта;

  • региона и населённого пункта;

  • вида разрешения на использование земли;

  • органа власти, финансового учреждения или предприятия для которого готовится документ по оценке;

  • уровня квалификации оценщика;

  • насыщенности рынка оценки недвижимости.

Стоимость услуги зависит от того, какая оценка заказывается. Для оценки рыночной стоимости следует идти к специалисту из СРО, а для определения кадастровой - следует просить оценку в Центре технической инвентаризации (ЦТИ).

Цены на услуги по оценке жилых помещений в целом по РФ начинаются от 2 тыс. руб. и в отдельных случаях могут достигать 25 тыс. руб.

Для Москвы минимальная стоимость оценки дома составляет 4 тыс. руб. Размер услуги по оценке, расположенных в Москве и Московском районе коттеджей и элитных домов, начинается от 7 тыс. руб.

Московские цены на коммерческую недвижимость площадью менее 100 кв.м стартуют от 6 тыс. руб. При площади от 100 до 200 кв. м оценка обойдётся не менее чем в 8 тыс. руб., а для площади от 200 до 500 кв. м - от 12 тыс. руб.

Обычно, оценка дома с предоставлением отчёта выдаётся в течение 2-3 рабочих дней. Если заказчику нужна срочная оценка, то её могут предоставить за сутки, но она обойдётся клиенту на 30-50% дороже.

Заключение

Оценка стоимости недвижимости, и в том числе частного дома, является весьма распространённой и сравнительно недорогой процедурой. Для её выполнения в законном порядке необходимо обращаться к специалистам, обладающим необходимыми разрешениями и страховыми полисами.


Заказать услугу
Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.