7 (495) 772 86 92
7 (925) 772 86 92 дежурный оценщик (без вых.)
г. Москва, ул. Тверская, д. 20

Кадастровая оценка объектов недвижимости

I. Общие положения

  1. Федеральный стандарт оценки "Кадастровая оценка недвижимости (далее – Федеральный стандарт оценки) разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)«, »Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)«, »Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)" и содержит специфические требования к проведению кадастровой оценки недвижимости.
  2. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости недвижимости.
При проведении кадастровой оценки недвижимости оценщик должен руководствоваться дополнительными требованиями и (или) процедурами к проведению оценки, установленными настоящим Федеральным стандартом оценки, по отношению к требованиям и (или) процедурам, установленным федеральными стандартами оценки.
  1. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки в качестве кадастровой стоимости недвижимости используется установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки. При невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки в качестве кадастровой стоимости может использоваться рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости.
  2. Для целей настоящего Федерального стандарта оценки под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости путем группирования объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, на конкретную дату с использованием математических методов моделирования стоимости на основе стандартных подходов к оценке стоимости недвижимости.

II. Объекты оценки

  1. При государственной кадастровой оценке объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

 

III. Общие требования к процессу кадастровой оценки

  1. Кадастровая стоимость недвижимости определяется на 1 января года начала работ по кадастровой оценке в субъекте (муниципальном образовании) Российской Федерации.
  2. Кадастровая оценка недвижимости выполняется как с использованием компьютерного моделирования (моделей), так и без него. Выбор подходов, методов и моделей для оценки кадастровой стоимости недвижимости должен быть обоснован оценщиком.
  3. При использовании методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты недвижимости.
  4. Результаты определения кадастровой стоимости оформляются в виде отчета об определении кадастровой стоимости.
  5. 0. Отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее шести месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

 

IV. Группировка объектов недвижимости

  1. 1. При определении кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки все объекты недвижимости, содержащиеся в перечне для целей проведения государственной кадастровой оценки, разбиваются на группы объектов недвижимости, обладающих одинаковым набором ценообразующих факторов, характерных для каждой группы.
  2. 2. Отнесение объектов недвижимости в группы зависит от рынка недвижимости оцениваемой территории и видов объектов недвижимости. Для целей построения моделей массовой оценки объекты недвижимости могут разбиваться на отдельные группы, формируемые исходя из видов, назначения и разрешенного использования объектов недвижимости.
Аналогичные группы могут быть составлены для объектов недвижимости, строительство которых не завершено.

 

  1. 3. Для каждой группы объектов недвижимости создается модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта недвижимости, входящего в данную группу.

 

III. Порядок определения моделей оценки

  1. 4. Определение модели оценки кадастровой стоимости состоит из следующих этапов:

определение структуры моделей оценки кадастровой стоимости (формы связи факторов стоимости, описывающих взаимодействие спроса и предложения на данном рынке) – спецификация моделей и разработка моделей оценки кадастровой стоимости для каждой группы объектов недвижимости;

оценка точности моделей оценки кадастровой стоимости;
выбор окончательного вида модели оценки на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки стоимости.

  1. 5. Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования выполняется оценщиком на основе анализа качества и количества рыночной информации, имеющейся в районе расположения объекта оценки.
  2. 6. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений объектов недвижимости расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости может осуществляться преимущественно на основании сравнительного подхода.
  3. 7. При отсутствии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений объектов недвижимости расчет кадастровой стоимости объекта недвижимости осуществляется на основании доходного и (или) затратного подходов.

 

IV. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов

  1. 8. Сбор сведений о значениях ценообразующих факторов, определяющих стоимость объектов недвижимости, осуществляется оценщиком. В состав факторов стоимости должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов недвижимости, и могут быть достоверно определены и объективно измерены.
  2. 9. При определении кадастровой стоимости рекомендуется использовать, в том числе данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федерации и муниципальных образований.
  3. 0. В тех случаях, когда факторами стоимости являются характеристики объектов недвижимости, не описываемые источниками, перечисленными
в пункте 17 настоящего Федерального стандарта, допускается использование информации из иных источников информации, содержащих сведения доказательственного значения.

 

  1. 1. Для незастроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает такому земельному участку максимальную рыночную стоимость с учетом территориального планирования и градостроительного зонирования.

 

VI. Сбор рыночной информации

  1. 2. Для построения модели оценки оценщик осуществляет сбор достаточной и достоверной рыночной информации об объектах недвижимости. Сбор этой информации оценщик должен осуществляться из источников рыночной информации, достоверность которых может быть доказана.
  2. 3. В рамках сравнительного подхода в качестве рыночной информации используются:

цены сделок с объектами недвижимости, приведенные в официальных источниках информации;

цены предложений к продаже или покупке объектов недвижимости, приведенные в официальных средствах массовой информации, а также официальных сайтах предприятий, организаций, специализирующихся на оказании услуг в сфере недвижимости;
иные сведения, характеризующие сегмент рынка, к которому относятся объекты недвижимости данной группы.

  1. 4. В рамках доходного подхода в качестве рыночной информации используются:

информация об арендных ставках (арендной плате) на объекты недвижимости;

информация о текущей доходности инвестиций в недвижимость, информация о затратах, связанных с эксплуатацией недвижимости;

информация о затратах, связанных эксплуатацией объектов недвижимости данного вида;
иные сведения, характеризующие рынок аренды объектов недвижимости, относящихся к данной группе.

  1. 5. В рамках затратного подхода в качестве рыночной информации используются:

цены на строительные материалы;

цены сделок с земельными участками;
цены предложения на земельные участки, приведенные в средствах массовой информации.

рыночные данные о стоимости подключения к коммуникациям;
иные сведения, характеризующие рынок строительства.

  1. 6. В случае недостаточности рыночной информации для построения модели оценки проводится оценка рыночной стоимости, определяемой индивидуально для конкретного объекта недвижимости.

 

IV. Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости

  1. 7. При применении методов массовой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется путем подстановки значений факторов стоимости, характерных для данного объекта недвижимости, в модель оценки стоимости, с использованием которой может быть оценен данный объект недвижимости.
  2. 8. Если оценщиком использовано более одного подхода к оценке, результаты применения подходов должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта оценки.
В случае существенного расхождения результатов оценки объекта недвижимости, полученных с применением различных подходов, оценщик должен привести в отчете об оценке анализ причин полученного расхождения.

 

Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы. В случае применения для согласования процедуры взвешивания оценщик должен обосновать выбор использованных весов.


Новости

Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк
15 янв 2017 09:01Жильё в Новой Москве на любой вкус и кошелёк

После присоединения к «старой Москве» новых территорий в 2012 году, на них началось массовое строительство. Жильё строится разное, но преобладает комфорт-класс и эконом-класс, [ ... ]

Далее
Рынок элитной аренды начал восстанавливаться
15 янв 2017 08:53Рынок элитной аренды начал восстанавливаться

По данным специалистов Агентства Blackwood предложение аренды в элитном сегменте рынка составило за девять месяцев 2016 года 370 лотов, это на 11 процентов меньше, чем во втором [ ... ]

Далее
На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда
15 янв 2017 08:49На загородном рынке лучше всего продаются участки без подряда

По данным специалистов из агентства «ИНКОМ-Недвижимость» в третьем квартале прошлого года на участки без подряда приходился 61 процент продаж на загородном рынке. [ ... ]

Далее
Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи
15 янв 2017 08:45Больше половины нового налога на недвижимость заплатят москвичи

В декабре прошлого года жители 28 регионов России заплатили налог на недвижимость по новым правилам, базой для расчёта налога послужила кадастровая стоимость объектов, [ ... ]

Далее
Еще новости