7 (495) 772 86 92
7 (925) 772 86 92 дежурный оценщик (без вых.)
г. Москва, м. Тверская, д. 20

При проведении оценочных мероприятий в отношении любого недвижимого объекта профессиональными оценщиками, безусловно, применяются специальные методы оценки недвижимости. Прежде всего, стоит упомянуть, что существует три подхода при оценке недвижимого имущества.

Доходный подход, суть которого заключается в применении совокупности методов оценки стоимости, которые основаны на выявлении ожидаемых доходов от коммерческого использования объекта оценки. Соответственно, используется для оценки объектов, приносящих доход. Затратный подход – предусматривает применение таких методов, которые основаны на определении необходимых затрат – для восстановления или замены, например при наличии износа. Рыночный подход подразумевает использование совокупности методов, которые основаны в свою очередь на сравнении объекта оценки недвижимости с другими аналогичными объектами (при наличии соответствующей информации об этом).

Все вышеуказанные подходы основаны на применении методов оценки недвижимости. Метод капитализации доходов используется в том случае, когда ожидается, что будущие результаты деятельности не будут сильно  отличаться от их текущего нормализованного объема или если будущие доходы будут расти заранее прогнозируемыми темпами. Метод  дисконтирования будущих доходов применяется, когда будущие доходы могут быть весьма точно определены, а также ожидается их существенное отличие от текущих по причине влияния самых различных факторов.

Кроме того, для целей оценки недвижимости, важно дать определение величины накопленного совокупного износа. В случае применения затратного подхода – понятие износа используется для того, чтобы грамотно учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.  Принимать во внимание износ объекта означает проводить так называемую корректировку стоимости вновь воспроизведенного, например, здания для определения стоимости оцениваемого объекта (может применяться также, например, при оценке ущерба того или иного имущества).   

А что касается восстановительной стоимости, то она выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта оценки, а стоимость замещения, соответственно,  - издержками на создание так называемого объекта - аналога.

 

Согласно практике, а также статистическим данным, процедура оценки объектов недвижимости относится к самым популярным и востребованным видам оценки. Что относят к недвижимости, а в частности к ее объектам? Прежде всего, речь идет о земельных участках, а также обо всем, что может и используется по своему непосредственному назначению, внимание, при условии неразрывной связи с землей.

В частности, когда дело касается оценки объектов недвижимости, выделяют следующие виды:

  • земельные участки (включая сельскохозяйственного назначения, а также -  промышленного, городского; под индивидуальное строительство, для целей садоводства и прочее),
  • сооружения различного вида,
  • промышленная недвижимость,
  • все виды жилой недвижимости,
  • объекты незавершенного строительства,
  • коммерческая недвижимость (все виды),
  • многолетние насаждения,
  • сооружения,
  • различные элементы благоустройства территории.

Что касается случаев, в которых возникает необходимость прибегнуть к услугам оценочной компании, то их достаточно много. И в данном контексте, речь идет  обо всех видах оценки (оценка нематериальных объектов, оценка бизнеса, и многое – многое другое). Итак, оценка недвижимости может потребоваться в таких случаях, как страхование, постановка на учет компании, передача в качестве взноса в уставный капитал, разрешение споров и прочее. Кстати, для целей разрешения споров, включая судебное разбирательство, при оценке ущерба делается расчет стоимость восстановительного ремонта, а также размера материального ущерба.

При проведении оценки объектов недвижимости, важно учитывать те факторы, которые непосредственно оказывают влияние на величину стоимости объекта: месторасположение, площадь, архитектурные особенности, качество внутренней и внешней отделки, все виды износов (внешний, физический или функциональный), доходность объекта, тип и класс, а также ряд других. Специалисты, прежде чем подготовить и составить окончательный отчет об оценке недвижимости, занимаются анализом конкретного сектора рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, осуществляет исследования, анализируют все факторы, проводят расчеты и обосновывают их, и только на основе всех полученных данных составляют профессиональный отчет об оценке. 

Московская городская дума рассматривает законодательный проект об изменении налога на имущество физических лиц.

Данный законопроект сохраняет одну десятую процента налога на имущество с ценой инвентаризации в пределе 300 тыс рублей и 0,3 процента от 300 до 500 тыс рублей. Если имущество превышает 500 тыс рублей, то, соответственно, от 500 тыс рублей до 1 млн рублей – 0,6 процента, более 2 млн рублей – 0,75 процента.

По данным газеты «Вести», налог на постройки 60-90 годов останется на уровне прошлых лет. Законопроект выводит ориентировочный среднестатистический налог на любое имущество около 21,8 процента. Документ вступит в силу в 2013 году при условии, если получит подтверждение у чиновников. Ну и конечно, действия граждан по условиям данного документа будут действительными с 2014 года.

Наша фирма имеет в штате квалифицированных сотрудников, которые могут осуществить качественную оценку вашего имущества. В нашей компании рады видеть клиентов, желающих произвести оценку своего имущества.

Согласно некоторым статистическим данным, большинство соотечественников при продаже, например, квартиры, ориентируются на примерное представление о стоимости недвижимости, которое основано на мнении друзей, знакомых либо риэлторов. И только малая часть подходит к вопросу определения цены со всей ответственностью, а именно обратившись к квалифицированным специалистам за проведением работ по оценке стоимости недвижимости. Ведь именно оценочные компании имеют своим профессиональным предназначением установление стоимости недвижимого имущества или, например, проведение оценки земельного участка, в соответствии с нормами действующего законодательства.

Важно помнить, что для соблюдения всех правил, которые необходимы для заключения сделки купли – продажи недвижимости, крайне существенным моментом является определение цены имущества. Разумным решением является проведение оценки недвижимости. Конечно, стороны имеют возможность договориться о любой цене – даже в 5 000 долларов, например, в отношении квартиры в центре столицы, но при наличии каких либо заинтересованных лиц, сделка без особого труда будет признана мнимой и, соответственно, недействительной. Кроме того, например, при ипотечном кредитовании, крайне важно указывать действительную цену, что возможно только на основании результатов оценки стоимости недвижимости. Что касается банков, то именно для них совершенно нецелесообразно указание неправильной стоимости недвижимости, т.к. это чревато последующими проверками со стороны налоговых органов или Центрального банка.

Поэтому важно в данном случае прибегать к процедуре оценки недвижимого имущества. Кстати, в том случае, если купля – продажа квартиры осуществляется по умышленно заниженной цене, то при перечислении налога на полученные доходы, налоговые органы непременно поинтересуются, почему квартира продана по стоимости, которая значительно ниже рыночной. Соответственно, налицо – попытка уплаты налога меньшего размера, что чревато неприятными последствиями. Чтобы избежать подобных ситуаций, разумней всего обратиться к оценочным специалистам для проведения работ по оценке недвижимости. Результатом указанных мероприятий будет окончательный отчет, который является важным доказательным документом и обладает полной юридической силой.


Новости

Парламентские слушания на тему государственной кадастровой оценки объектов недвижимого имущества прошли на днях в Подмосковье
20 Март 2015 15:25

Не так давно состоялись Парламентские слушания на тему «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимого имущества в Московской области: актуальные проблемы [ ... ]

Далее
Государственная кадастровая оценка земельных участков
19 Март 2015 04:35

Государственная кадастровая оценка земельных участков, проблемы и пути их решения – тема очередного заседания Парламентского слушания Московской областной Думы. [ ... ]

Далее
Земельные новости
12 Март 2015 00:25

Все знают о ФЗ №171 от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования [ ... ]

Далее
Новости оценочной деятельности
09 Март 2015 23:20

Новости оценочной деятельности
Институт государственных кадастровых оценщиков
Независимая оценка имущества в настоящее время весьма актуальна в связи со многими аспектами [ ... ]

Далее
Еще новости