Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся: - Экономические и политические факторы;
- Социальные и региональные факторы;
- Предпринимательский фактор;
- Фактор условий строительства.
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже: ПП=Σ(R) + R безриск, где: - ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
- Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
- R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).
Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице: Таблица . Расчет рисков. № п/п | Факторы риска \ ранг | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | | Экономические и политические факторы | | | | | | | | | | | 1 | Общеэкономические тенденции |
|
|
| х |
|
|
|
|
|
| 2 | Внешнеэкономическая деятельность |
|
|
|
| х |
|
|
|
|
| 3 | Инфляция |
|
|
|
|
| х |
|
|
|
| 4 | Инвестиции |
|
|
| х |
|
|
|
|
|
| 5 | Доходы и сбережения населения |
|
|
| х |
|
|
|
|
|
| 6 | Система налогообложения |
|
|
|
|
| х |
|
|
|
| 7 | Угроза передела собственности |
|
|
|
|
|
| х |
|
|
| 8 | Внутриполитическая стабильность |
|
|
|
| х |
|
|
|
|
| 9 | Внешнеполитическая деятельность |
|
|
| х |
|
|
|
|
|
| 10 | Угроза террористических актов |
|
|
|
|
|
| х |
|
|
| Количество наблюдений | 0 | 0 | 0 | 4 | 2 | 2 | 2 | 0 | 0 | 0 | Количество наблюдений * ранг фактора | 0 | 0 | 0 | 16 | 10 | 12 | 14 | 0 | 0 | 0 | Сумма произведений | 52 | Количество факторов | 10 | Взвешенное значение | 5,20% | | Социальные и региональные факторы | | | | | | | | | | | 1 | Социальная стабильность в стране |
|
|
|
|
| х |
|
|
|
| 2 | Социальная обеспеченность граждан |
|
|
|
|
| х |
|
|
|
| 3 | Тенденции развития экономики в регионе |
|
| х |
|
|
|
|
|
|
| 4 | Социальная стабильность в регионе |
|
|
| х |
|
|
|
|
|
| Количество наблюдений | 0 | 0 | 1 | 1 | 0 | 2 | 0 | 0 | 0 | 0 | Количество наблюдений * ранг фактора | 0 | 0 | 3 | 4 | 0 | 12 | 0 | 0 | 0 | 0 | Сумма произведений | 19 | Количество факторов | 4 | Взвешенное значение | 4,75% | | Предпринимательский фактор | | | | | | | | | | | 1 | Ликвидность актива |
| х |
|
|
|
|
|
|
|
| 2 | Уровень конкуренции в отрасли |
|
|
|
| х |
|
|
|
|
| 3 | Инвестиционная привлекательность района |
|
| х |
|
|
|
|
|
|
| 4 | Тенденции развития отрасли |
| х |
|
|
|
|
|
|
|
| Количество наблюдений | 0 | 2 | 1 | 0 | 1 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Количество наблюдений * ранг фактора | 0 | 4 | 3 | 0 | 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | Сумма произведений | 12 | Количество факторов | 4 | Взвешенное значение | 3,00% | | Фактор условий строительства | | | | | | | | | | | 1 | Сейсмичность района |
|
|
|
|
|
| х |
|
|
| 2 | Затопляемость, смерчи и прочие |
|
|
|
|
| х |
|
|
|
| 3 | Климатические условия района строительства |
|
| х |
|
|
|
|
|
|
| 4 | Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства |
|
| х |
|
|
|
|
|
|
| 5 | Уровень развития отрасли строительных материалов |
|
|
| х |
|
|
|
|
|
| 6 | Наличие трудовых ресурсов |
|
| х |
|
|
|
|
|
|
| 7 | Наличие высококвалифицированного персонала в регионе |
|
|
|
| х |
|
|
|
|
| 8 | Геологические особенности строительной площадки |
|
|
| х |
|
|
|
|
|
| Количество наблюдений | 0 | 0 | 3 | 2 | 1 | 1 | 1 | 0 | 0 | 0 | Количество наблюдений * ранг фактора | 0 | 0 | 9 | 8 | 5 | 6 | 7 | 0 | 0 | 0 | Сумма произведений | 35 | Количество факторов | 8 | Взвешенное значение | 4,38% | Суммарный уровень риска | 17,33% | Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению. При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы: - при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;
- для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;
- ценная бумага должна быть номинирована в рублях.
Наиболее подходящей государственной ценной бумагой является облигация федерального займа 27-й серии, т.е. ОФЗ с амортизацией долга со сроком обращения с 2004 г. по 2009 г. включительно. Таблица 16. Расчет безрисковой ставки доходности. Информация о ценной бумаге | Наименование | ОФЗ 27026 | Эмитент | Минфин России | Код ценной бумаги | SU27026RMFS2 | Номер государственной регистрации | 27026RMFS | Дата размещения | 15 сентября 2004 г. | Дата погашения | 11 марта 2009 г. | Объявленный объем, шт. | 22 000 000 | Размещенный объем, шт. | 16 000 000 | Номинальная стоимость | 1000.000 | Статус | Торгуется | Доходность по средневзвешенной цене, % годовых | 6,076% | Изменение к доходности по средневзвешенной цене пред. торгового дня, % годовых | -0,07% | Доходность по цене последней сделки, % годовых | 6,12% | Объем торгов, руб. (с начала года) | 178 074 480 | Таким образом, величина безрисковой ставки доходности, как базового элемента для расчета ставки дисконтирования кумулятивным построением, принимается равной 6,12 % . Данные сайта http://www.micex.ru В данном случае значение прибыли предпринимателя равно..... Аналитическая статья официального клуба РОО www.appraiser.ru Смотрите также:
|
Документы